Beli rumah, bukan satu perkara yang mudah.

Banyak benda yang nak kena buat sebelum keluarkan bayaran down payment. Lagi-lagi kalau korang pilih untuk beli apartmen, atau rumah bertingkat second hand (rumah subsale).

Korang perasan tak? Bila beli rumah macam tu, pasti ada perbualan seperti ini :

“Rumah tu, dah dapat Strata Title atau masih Master Title?”

Ada sebab orang tanya macam tu. Jemput hadamkan perkongsian Tok ni kalau korang serius nak tahu.

Master Title dan Strata Title – Apa benda ni?

Geran (title, atau title deed), membuktikan siapa pemilik hartanah.

Bila sesebuah pemaju nak buat projek perumahan, pembinaan akan dibuat atas geran kongsi (Master Title).

Siapa pemilik untuk Master Title? Pemilik untuk geran ini adalah pemaju itu sendiri.

Strata Title pulak adalah hak pemilikan setiap petak rumah yang dipecahkan Master Title sebelum ini. Contoh jenis hartanah pulak, seperti rumah apartmen, flat, kondominium, serviced residence, dan sebagainya.

Bermakna, setiap pembeli dibawah geran ini adalah pemilik setiap petak rumah yang dipecahkan. Pemaju tak lagi mempunyai hak ke atas rumah dengan geran ini.

Pemaju patut tukar Strata Title selepas projek siap?

Secara teori, cara yang terbaik adalah pecahkan Master Title kepada Strata Title selepas projek dah siap dibina, dan sebelum dijual kepada pembeli.

Proses ini perlukan Memorandum of Transfer (MOT) standard yang akan difailkan ke Pejabat Tanah, sebelum boleh dijual kepada pembeli.

Tapi hakikatnya, kebanyakan hartanah yang dijual masih mempunyai geran Master Title. Bermakna, hartanah yang dijual itu masih dimiliki oleh pemaju.

Untuk kes ini, boleh je teruskan urusan jual beli. Cuma, dokumen lain yang akan digunakan.

Dokumen itu adalah Deeds of Assignment (DoA), yang akan difailkan ke mahkamah tinggi sebelum urusan jual beli boleh diteruskan.

Kita boleh simpulkan perkara kat atas tadi seperti ini :

• Kalau hartanah yang korang nak beli tu masih lagi bawah Master Title, korang akan gunakan Deeds of Assignment (DoA).
• Kalau hartanah yang korang nak beli tu dah tukar jadi Strata Title, korang akan gunakan Memorandum of Transfer (MoT).

Nota : MoT mungkin akan mengambil masa sehingga berbulan atau bertahun, selepas transaksi dah dibuat kepada pemaju.

Waktu ni, ada jugak kes pemaju yang muflis semasa proses jual beli sedang berjalan. Dan ini akan buatkan proses ni tak dapat berjalan dengan lancar.

Ada masalah ke kalau beli hartanah bawah Master Title?

Kalau hartanah yang korang nak beli takde Strata Title :

#1 : Bank susah nak bagi lepas loan rumah

Biasanya kalau dalam kes macam ni, tak banyak bank yang nak bagi pinjaman. Lebih-lebih lagi kalau geran kongsi (Master Title) tu dah berusia lebih 10 tahun.

Bukan tak ada langsung yang akan bagi pinjaman. Cuma sesetengah saja. Tapi leceh la. Dah tambah satu kerja lagi, korang kena cari bank yang sudi berikan pinjaman.

Sebab tu, wajib untuk korang pastikan dulu sama ada rumah yang dibeli tu dah dapat Strata Title, bukan dibawah Master Title.

#2 : Hartanah tu, boleh jadi susah nak jual

Dari jawapan Tok kat atas tadi, korang dah boleh tahu yang hartanah jenis ni susah nak jual. Ini sebab tak banyak bank yang sudi bagi pinjaman dekat pembeli.

Dan pembeli yang bijak, akan kaji dulu status geran sebelum membeli. Kalau tak, korang kena sediakan diri untuk bayar segala kos pertukaran geran.

Rumah yang berstatus individu (atau Strata Title) dapat lebih banyak permintaan berbanding rumah berstatus geran kongsi (Master Title).

#3 : Apa jadi kalau pemaju diisytihar muflis?

Tok ada jelaskan kat bahagia ‘Nota’ tadi. Kalau proses pertukaran geran mengambil masa yang sangat lama, ada kemungkinan pemaju boleh diisytihar muflis dalam jangka masa tu.

Kalau pemaju dah bankrupt (muflis), peguam korang kena cari liquidator untuk projek perumahan tu.

Liquidator adalah pihak yang pegang semua dokumen pemaju yang muflis tadi. Kalau ini berlaku, makin lambat la proses membeli rumah korang.

#4 : JMB tak boleh buat kerja

Selagi tak dapat Strata Title, selagi tu Joint Management Body (JMB) tak dapat ditubuhkan. Bermakna, banyak aktiviti yang tak dapat dijalankan seperti :

• Penyelenggaraan (maintenance),
• Pembaikan sebarang kerosakan, dan lain-lain.

Hanya dibawah geran individu (Strata Title), JMB boleh menjalankan kerja mereka. Kalau rumah ada sebarang kerosakan, memang lama la korang kena menunggu.

#5 : Susah nak wasiatkan hartanah kepada waris

Ini masalah yang paling tak best. Kalau beli hartanah dengan geran kongsi (Master Title), korang susah nak wasiatkan kepada keluarga korang.

Memang tak patut. Ramai yang ada hartanah, pasang niat untuk diwariskan kat ahli keluarga mereka. Tapi tak dapat dibuat, sebab hartanah yang dibeli tu bawah Master Title.

Nak beli rumah baru? Anda tak perlu risau lagi

Sebab tu, Strata Title (Amendment) Act 2013 dibuat dan mula berkuatkuasa pada 2 Jun 2015. Ini supaya segala masalah ini dapat dibendung secara efektif.

Sekarang ni, pemaju kena pecahkan daripada Master Title ke Strata Title untuk setiap projek yang telah siap dibina. Masa dapat kunci rumah (vacant possesion), rumah korang dah siap dengan Strata Title.

Tapi setiap kali sebelum korang buat keputusan membeli, baik korang check betul-betul dulu dalam SPA (Sales and Purchase Agreement).