Mari kita mula bemesra dengan realiti semasa. Tok nasihatkan korang tabahkan hati dan minda ya.
Tahun lepas, perkembangan pasaran hartanah negara dilihat bergerak agak perlahan. Dan ramai pakar juga berpendapat, tahun ini dijangka sama seperti tahun sebelum ini, dan ia berpotensi menjadi lebih parah.
Dengan perlaksanaan GST, susut nilai Ringgit, property cooling measures, permohonan pinjaman yang semakin ketat, dan polisi kerajaan kat industri ini adalah antara faktor yang berikan impak kat pasaran hartanah sekarang.
Dan akan mula timbul soalan utama ini: Apakah kesan segala perkara atas ini kat pasaran hartanah semasa?
Tok nak kongsikan pandangan pakar kat blog Core Investor ini kat korang. Sama-sama kita hadam dan fahamkan 5 trend ini, dan merangka strategi mengikut keadaan secara bijaksana.
Ramai pakar berkongsi pendapat ini. Penyewa bakal menjadi spoil brat sebab akan ada banyak tawaran kadar sewa yang rendah dalam pasaran.
Dengan lambakan projek kediaman yang dijangka siap pada tahun ini (kes oversupply), permohonan pinjaman yang semakin sukar lulus, dan kadar faedah (interest) yang tinggi adalah sebab ramai pemilik hartanah sanggup bagi kadar sewa yang rendah kat penyewa.
Janji rumah dapat disewa, daripada dibiar begitu saja. Paling kurang, asalkan dapat cover duit ansuran dah cukup.
Situasi ini boleh kata bagaikan “mimpi ngeri” buat pemilik dan pelabur hartanah negara ini.
Mereka sedar situasi sekarang tak berpihak kat mereka. Jadi, strategi drastik ini terpaksa diaplikasi sehingga lepas tempoh survival.
Dan tak perlu terkejut kalau jumlah pemilik hartanah yang sanggup buat strategi ini bertambah ramai.
Desakan ini menjadi peluang buat penyewa yang nak dapatkan kadar sewa yang berpatutan, dan mereka boleh mengunci harga sewa ini supaya tak perlu bayar lebih bila pasaran hartanah sihat balik.
Banyak projek perumahan yang akan selesai pada tahun ini dibina sekitar tahun 2013.
Dan pada tahun ini juga (November 2013), sekatan ke Developer Interest Bearing Scheme (DIBS) dilaksana dan ini jadi pencetus spekulasi berskala besar kat para pembeli dan pelabur hartanah.
Kesan daripada ini, mereka membeli hartanah dengan jangkaan untuk menjual balik (flipping) selepas projek itu siap sepenuhnya. Tapi nampaknya, keadaan tak berpihak kat mereka.
Tahun 2016 dilanda pula dengan syarat kelulusan pinjaman yang semakin ketat, kadar faedah (interest) yang meningkat naik, dan permintaan (demand) hartanah menjunam dengan teruk.
Dan ini buatkan pembeli dan pelabur ini dalam keadaan terdesak.
Sebahagian daripada mereka terpaksa hadapi masalah menjual rumah yang dibeli, hanya untuk dapatkan harga pulangan modal (break-even price) saja.
Ada juga yang terpaksa jual dengan harga yang lebih rendah berbanding harga kos, sebab nak elak diisytihar bankrap.
Ini adalah sebab kenapa pelabur yang ada pegangan tunai yang kuat dan pakar dalam pelaburan rumah terpakai (sub-sale) akan menjadi pemenang dalam peperangan ini.
Mereka boleh dapatkan tawaran terbaik kat pasaran sekarang, dan trend ini dijangka akan berterusan sepanjang tahun 2016.
Bagi pihak pemaju pula, ramai yang dah bekukan pelancaran projek baru sebagai langkah untuk bersihkan saham semasa syarikat mereka. Baru-baru ini, projek servis apartmen, SOHO, SOFO, dan SOVO dah dibekukan oleh kerajaan Selangor untuk tempoh 6 bulan.
Masa ini adalah peluang terbaik bagi pelabur yang ada kapasiti kewangan yang kukuh, dan mereka boleh dapatkan tawaran yang baik dengan mudah. Ya, terma “cash is king” adalah tepat untuk situasi ini.
Secara asasnya, bank yang ada kat Malaysia sekarang dah over-leverage kat banyak kawasan hartanah yang panas (hot-spot) sekitar Johor dan Kuala Lumpur, sekitar 3 tahun lepas.
Bank Negara juga dah keluarkan satu garis panduan untuk pihak bank, dan menggesa mereka berikan pinjaman secara konservatif untuk masa sekarang.
Senang cerita, nak dapatkan pinjaman daripada bank untuk membeli rumah dah jadi semakin susah.
Anggaran peratus permohonan ini ditolak pada tahun ini direkod setinggi 50%. Bermakna, 1 daripada 2 pinjaman yang dipohon akan ditolak, walaupun ada yang cukup layak dapatkan pinjaman.
Sebagai info tambahan, bank juga kenakan had yang ketat kat pelabur luar (warga asing) untuk buat pinjaman.
Warga Singpura yang dulu boleh dapatkan pinjaman sehingga 80%, terpaksa terima pinjaman sekitar 60 atau 70% sekarang. Ini juga bergantung kat sejarah kredit dan pendapatan mereka.
Hakikatnya, setiap orang perlukan rumah sebagai tempat berlindung. Ia adalah sebuah keperluan asas dalam hidup.
Sepanjang 3 tahun yang lepas (semasa pasaran hartanah tengah “panas”), ramai pemaju membina kediaman dan kondominium mewah, dan ia diluar kemampuan kebanyakan rakyat Malaysia.
Ini buatkan ramai rakyat berfikir mereka tak mampu nak beli hartanah kat negara sendiri.
Secara logiknya, pembeli tak perlukan rumah mewah, dan hartanah jenis ini biasanya disasar untuk ekspatriat (warga asing), pelabur, dan pembeli yang ada kapasiti kewangan yang tinggi.
Oversupply hartanah jenis ini tak berikan impak mendadak kat permintaan pasaran mass-market.
Walaupun harga rumah jenis ini turun, ia masih agak mahal untuk dibeli oleh rata-rata rakyat Malaysia.
Ini sebab utama rumah mampu milik kat kawasan prime area masih terjual dengan mudah dan sangat cepat. Dan trend ini tak akan terus berkembang sepanjang tahun 2016.
Mesti ada yang tertanya-tanya. Kenapa harga hartanah terus meningkat walaupun tak ada permintaan?
Sebabnya, perlaksanaan GST dan susut nilai matawang negara buatkan kos pembinaan meningkat dengan ketara.
Sampai sekarang, pemaju berusaha sedaya upaya untuk kekalkan harga rendah untuk hartanah baru. Tapi, bukan untuk semua projek. Dan mereka tak mampu nak jual bawah harga kos.
Lain kalau kita bercakap pasal hartanah mewah (yang alami kadar permintaan yang merosot) yang bermargin tinggi.
Ia sangat berbeza daripada sudut margin kalau dibandingkan dengan hartanah mass-market.
Tambahan pula, adalah perkara biasa kalau harga hartanah akan meningkat bila dah nak siap dibina. Ramai pembeli dah sedia maklum kat perkara ini.
Kalau pemaju ambil risiko dengan rendahkan harga jualan, reputasi syarikat mereka akan tercalar dengan teruk. Ini sebab harga hartanah baru akan terus meningkat pada tahun ini.
—
Tok harap perkongsian ini dapat membuka mata dan minda korang, supaya dapat bersedia menghadapi sebarang kemungkinan yang mendatang.
Siap sediakan diri korang dengan merangka strategi dan ilmu yang betul.
Kalau boleh, semua orang nak elakkan masalah, dan paling utama, elakkan kerugian bila melabur kat dalam sektor ini.
