2 formula newbie wajib tahu sebelum melabur dalam hartanah. Formula apa tu?

2 formula newbie wajib tahu sebelum melabur dalam hartanah. Formula apa tu?

2950
3
SHARE
Sumber gambar - PropSocial
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Tak banyak perkara yang perlu ambil kira kalau nak beli rumah untuk duduk sendiri.

Korang boleh je beli mana-mana rumah yang korang suka. Tok takde sebarang halangan pun.

Tapi kalau nak beli untuk tujuan pelaburan, itu dah masuk cerita yang lain.

Nak menang dalam game ni? Dah tentu ada cheat code yang korang kena tahu.

Dan salah satunya, Tok akan kongsikan kepada korang hari ni. Jemput hadamkan perkongsikan Tuan Fairuz Razak ini laju-laju.

“CFP (Cash Flow Percentage)? Apa benda pulak ni?”

Okay, korang tak perlu pening kepala dan takut bila dengar jargon (kata khas) pelaburan hartanah macam ni.

Sebab tu korang baca artikel ni, kan? Sebab korang serius nak belajar dan nak tau.

Ada 2 faktor pemilihan rumah untuk kita jadikan sebagai pelaburan.

2 faktor tersebut ialah aliran tunai (cash flow), dan juga kenaikan nilai hartanah (capital appreciation).

Bagi pelabur yang inginkan aliran tunai, caranya adalah dengan menyewakan semula rumah yang telah dibeli. Dan perlu kita pastikan yang aliran tunai rumah itu, wajib berada dalam keadaan positif.

KLIK SEKARANG UNTUK BACA : Bank terbaik untuk dapatkan loan rumah? Baca ini dulu 

Apa yang dimaksudkan dengan aliran tunai positif (positive cash flow)?

Tok kongsikan contoh yang dijelaskan Tuan Fairuz supaya korang senang nak faham.

Katakan :

  • Ansuran bulanan kepada bank = RM850
  • Bayaran yuran selenggara (maintenance cost) = RM200
  • Kadar sewa yang korang tetapkan setiap bulan = RM1,500

Rumus pengiraan aliran tunai (cash flow) adalah seperti berikut :

  • Aliran Tunai = Kadar sewaan – (kos penyelenggaraan + bayaran bulanan kepada bank)
    • = RM1,500 – (RM850 + RM200)
    • Aliran tunai bersih yang kita dapat setiap bulan = RM450

Berdasarkan situasi atas ni, RM450 adalah aliran tunai positif kerana mempunyai lebihan tunai, selepas di tolak dengan komitmen bulanan.

Komitmen bulanan diambil daripada dua perkara, iaitu installment kepada pihak bank dan juga kos selenggaraan.

Apa lagi kiraan yang saya patut tahu?

Ada juga beberapa pelabur mengambil kira kos seperti bayaran bulanan elektrik, bil air, dan bil internet ke dalam rumus diatas sebagai komitmen.

Ini dinamakan sebagai nett cash flow (aliran tunai bersih).

Ada satu indikator penting di dalam pengiraan cash flow ini, yang sering dilupakan. Ia dinamakan cash flow percentage (atau CFP).

Semakin tinggi CFP, semakin baik sesuatu tempat tersebut untuk dibuat pelaburan.

KLIK SEKARANG UNTUK BACA : Apa yang lelaki ini buat untuk beli rumah tanpa slip gaji? 

Apa formula cara kira CFP? 

  • Peratusan aliran tunai (cash flow percentage) = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%

Cash flow percentange (CFP)  dapat membantu pelabur untuk melihat prestasi sesebuah hartanah pada sudut yang lain.

Bermakna, sekiranya terdapat 2 kawasan yang memberikan CF yang sama, yang mana satu kawasan lebih baik untuk dibeli?

Tengok dan fahamkan contoh kat bawah ni :

Hartanah A

  • Kadar sewaan sebulan = RM2,000, Komitmen sebulan = RM1,800,
    • Aliran tunai = (kadar sewa bulanan – komitmen setiap bulan)
    • RM2,000 – RM1,800 = RM200 aliran tunai positif setiap bulan
  • Peratusan aliran tunai = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%
    • (RM200 / RM2000) X 100%
    • Peratusan Aliran Tunai = 10%

Hartanah B

  • Kadar sewaan sebulan = RM1,000, Komitmen sebulan = RM800
    • Aliran tunai = (kadar sewa bulanan – komitmen setiap bulan)
    • RM1,000 – RM800 = RM200 aliran tunai positif setiap bulan
  • Peratusan aliran tunai = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%
    • (RM200 / RM1,000) X 100%
    • Peratusan aliran tunai = 20%

Hartanah A dan Hartanah B mempunyai CF (cash flow) yang sama iaitu RM200, tapi mempunyai CFP (cash flow percentage) yang berbeza.

Dalam kes ini, Hartanah B mempunyai potensi yang lebih baik berbanding dengan hartanah A.

Sebab itu, CF adalah satu indikator yang dapat membantu korang untuk bandingkan antara 2 kawasan yang mempunyai CF yang sama.

P/S : Semoga bermanfaat. Sila SHARE dan panjangkan manfaat ini untuk kawan-kawan kita hadamkan.

KLIK SEKARANG UNTUK BACA : Buat untung 3 kali ganda guna 3 strategi ‘power’ ini 

Dah habis hadam? Baru korang boleh mulakan pelaburan hartanah tanpa rasa ragu-ragu.

Nak beli rumah untuk pelaburan, kalau main hentam beli je, silap-silap korang yang kena hentam balik.

Baik korang buat kajian teliti sebelum buat sebarang keputusan. Takde siapa yang suka-suka nak tanggung rugi, dan korang pun tak pernah terkecuali.

3 COMMENTS

  1. Ada ralat pada kiraan (Rumus pengiraan aliran tunai (cash flow)), silap kat – + je. 🙂
    = Aliran Tunai = Kadar sewaan – (kos penyelenggaraan + bayaran bulanan kepada bank)
    = RM1,500 – (RM850 + RM200)

  2. Zaman sekarang loan bank / komitmen bulanan lagi mahal daripada sewa, tak sama dengan formula CFP di atas. Lagipun buatapa saya menyewa rumah kalau loan bank lebih rendah? Lebih baik saya beli terus.

    Contoh situasi sebenar adalah macam ni :-

    1) personal loan (utk buat rumah & bagi sewa)
    RM750/b; kadar sewa RM500/b
    RM750 – RM500 = -RM250 NEGATIF
    2) home loan (beli rumah condo subsale & bagi sewa)
    RM1500/b + JMB fee RM100; kadar sewa RM800/b
    RM1600 – RM800 = -RM800 NEGATIF

    sekian, tq

LEAVE A REPLY