“Macam mana buat duit kaw-kaw dengan hartanah?” – 3 strategi asas pelabur...

“Macam mana buat duit kaw-kaw dengan hartanah?” – 3 strategi asas pelabur newbie wajib tahu

3890
2
SHARE
Sumber gambar: VentureBeat
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Ramai jugak yang tanya kat Tok soalan ni:

“Macam mana seorang pelabur hartanah boleh buat banyak duit?”

Macam-macam cara yang ada.

Tapi tak guna tahu perkara yang advance, selagi korang tak betul-betul masak dengan ilmu yang asas.

Buat korang yang baru nak berjinak-jinak dalam arena pelaburan hartanah, Tok pasti korang suka hadamkan perkongsian dekat blog Loan Street ni.

Strategi #1: Ramai pelabur masyuk cepat dengan cara “ini”

Mesti korang dah dapat agak apa yang Tok nak cakap.

Ya, strategi yang ramai pelabur gunakan untuk buat duit cepat dengan hartanah adalah dengan flipping.

Flipping bermaksud, korang beli rumah dan jual dengan cepat untuk dapatkan keuntungan. Betul, ini adalah pelaburan bersifat short-tem (jangka masa pendek).

Ini pula peraturan asas yang seorang flipper amalkan. Korang beli rumah dengan harga yang rendah, dan jual balik pada harga yang tinggi.

Biasanya, pelabur akan beli rumah pada harga yang rendah daripada developer (pemaju). Dan mereka akan jual balik selepas projek tu siap pada harga yang lebih tinggi.

Bila pelabur jumpa pembeli yang sanggup bayar harga rumah yang mereka tetapkan, mereka akan jual hartanah tu untuk dapatkan untung.

Bab untung pulak, bergantung dekat beza harga beli dan harga yang pelabur tu jual. Kalau banyak beza, untung tebal menanti untuk masuk ke dalam poket pelabur.

Perkara yang anda wajib ambil kira sebelum buat strategi ini

Dengar macam menarik dan senang nak buat, kan? Maaf sebab Tok terpaksa kacau mimpi-mimpi indah korang tu.

Antara yang wajib seorang flipper tanggung adalah:

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)

Kalau jual hartanah sebelum capai tempoh 5 tahun, korang kena bayar cukai dekat Kerajaan.

Korang boleh rujuk pembayaran RPGT kat jadual bawah ni:

Jadual Cukai Keuntungan Harta Tanah

Kos permulaan (entry cost)

Selain booking fee dan down payment, ada macam-macam lagi kos yang korang kena tanggung seperti:

  • Ansuran loan rumah,
  • Kos guaman,
  • Duti setem, dan lain-lain kos permulaan yang terlibat.

Kos tanggungan yang lain

Selain kena tanggung kos permulaan, ada jugak kos lain yang terlibat seperti:

  • Cukai Tanah (quit rent).
  • Cukai Taksiran/Pintu (assestment rent),
  • Cukai Penilaian Hartanah.

Nota: Nak tak buat untung paling kurang 3 kali ganda dengan hartanah? Klik sini dan baca sekarang. 

Strategi #2: Sambil menyelam, minum air – Cara jana “untung sampingan” selain capital appreciation

Salah satu cara lain untuk jana untung dengan hartanah adalah melalui sewaan.

Secara mudah, ini adalah aktiviti yang pelabur buat untuk jana untung selain sekadar bergantung semata-mata kepada capital appreciation (peningkatan nilai hartanah).

Dan seperti yang korang dah sedia agak, ini adalah game bersifat long-term investment (pelaburan jangka masa panjang).

Dalam strategi ini, pelabur akan beli di kawasan tertentu (yang strategik) dan sewakan rumah itu untuk jana pendapatan pasif.

Dan biasanya, ia dalam bentuk wang sewaan daripada penyewa.

Antara contoh yang biasa adalah, rumah yang diubahsuai menjadi asrama untuk pelajar di kawasan kolej dan universiti. Ada juga yang buat macam ni untuk golongan pekerja.

Bila Perjanjian Sewaan ditandatangani oleh penyewa dan pemilik, bilik (atau rumah) akan disewakan dan mereka akan jelaskan bayaran sewa bulanan yang dipersetujui 2 belah pihak tadi.

Perkara yang anda wajib ambil kira sebelum buat strategi ini

Biasanya, pelabur akan tanggung beberapa kos. Terutama sekali bila mereka beli unit under construction (dalam pembinaan).

Untuk strategi ni, korang tak payah pening kepala fikirkan pasal RPGT. Sebab biasanya, pelabur memang beli hartanah ni untuk dipegang lama (lebih 5 tahun ke atas).

Cuma, pendapatan korang daripada hasil sewaan tu nanti akan dikenakan cukai pendapatan.

Antara kos yang terlibat adalah:

Kos permulaan (entry cost)

Sama juga macam poin sebelum ni, korang kena tanggung kos permulaan seperti:

  • Duit booking,
  • Down payment,
  • Ansuran loan rumah,
  • Kos guaman,
  • Duti setem, dan lain-lain kos permulaan yang terlibat.

Kos tanggungan yang lain

Ini termasuk:

  • Kos ubahsuai rumah yang pelabur nak buat,
  • Kos insuran,
  • Cukai Tanah (quit rent).
  • Cukai Taksiran/Pintu (assestment rent),
  • Cukai Pendapatan, dan lain-lain perkara yang terlibat.

Anggaran untuk korang dapatkan pulangan yang stabil akan makan masa selama 5 hingga 7 tahun.

Ada yang boleh buat cepat daripada tempoh ini, dan semua ini bergantung kat apa yang korang buat.

Nota: Baca apa yang pelabur otai ini kongsikan untuk jana untung dengan hartanah. Klik sini sekarang. 

Strategi #3: Teknik buat “duit lebih” dengan loan rumah sedia ada

Pembiayaan semual (atau refinancing) merujuk kat penstrukturan semula loan rumah termasuk tarikh matang baru, kadar faedah baru, dan juga ansuran bulanan baru.

Sebelum kita teruskan dengan topik ni, Tok nak ajak korang fahamkan betul-betul maksud refinance.

Tok bagi contoh kat bawah ni supaya senang korang nak faham.

Nota: Contoh ni akan tunjukkan macam mana pembiayaan semula berfungsi SELEPAS had 10 tahun pengeluaran tunai dilaksanakan.

Pelabur A beli hartanah bernilai RM500,000 dengan gunakan pinjaman sebanyak RM500,000 (90% margin pembiayaan (LTV)) daripada Bank X.

Lepas 5 tahun, jumlah tunggakan pinjaman jadi RM200,000.

Tok ringkaskan seperti kat bawah ni:

  • Jumlah pinjaman asal = RM500,000.
  • Baki pinjaman lepas tempoh 5 tahun = RM200,000.
  • Tempoh pinjaman = 35 tahun.
  • Kadar faedah (interest) = 4.6%.
  • Ansuran bulanan = RM2,158.

Apa yang anda boleh buat bila nilai hartanah meningkat naik?

Pada tahun ke-5, katakan hartanah yang Pelabur A beli tu meningkat jadi RM750,000.

Beliau bercadang untuk buat pembiayaan semula (refinance) hartanah tu dengan Bank Y (dengan menganggap pinjaman baru akan berdasarkan tempoh bayaran dan kadar faedah yang sama).

Bermakna, Bank Y akan membayar pinjaman Pelabur A dekat Bank X tadi seperti berikut:

  • Baki pinjaman yang perlu dijelaskan = RM200,000.
  • Tempoh = 35 tahun.
  • Kadar faedah (interest) = 4.6%.
  • Ansuran bulanan = RM959.
  • Jumlah pengeluaran tunai = (90% X RM750,000) – RM200,000 =
    • RM475,000.
    • Tempoh maksimum pinjaman (pengiraan yang ditetapkan oleh Bank Negara) = 10 tahun.
    • Ansuran bulanan untuk tempoh 10 tahun = RM7028 (digunakan untuk ukur kemampuan DSR).
  • Jumlah pembiayaan semula = (90% X RM750,000) =
    • RM675,000.
  • Jumlah ansuran bulanan baru = RM3236.00.

Dengan hanya menyimpan hartanah tu selama 5 tahun, pelabur A dapat tambah portfolio beliau sebanyak RM250,000.

Pelabur A juga membayar RM300,000 daripada pinjaman asal RM500,000, buatkan beliau berhak untuk keluarkan tunai tambahan untuk capital appreciation (kenaikan nilai hartanah).

Nota: 11 perkara yang orang bijak (macam anda) ambil tahu sebelum refinance rumah. Klik sini untuk baca.

Formula kira jumlah pengeluaran tunai yang korang layak buat

  • Jumlah Pengeluaran Tunai = (Nisbah Pembiayaan X Jumlah Kenaikan) + (Jumlah Pinjaman Asal – Baki Pinjaman pada tahun nak buat refinance).

Biasanya, pelabur akan sewakan hartanah tu untuk tanggung ansuran bulanan, sampai la pelabur tu berjaya menjual hartanah untuk dapatkan untung.

Pada masa yang sama, nilai hartanah tu akan semakin meningkat.

Dan pada masa tertentu, pelabur boleh jual hartanah tu dan masih ada baki yang cukup untuk langsaikan baki pinjaman yang ada.

Info tambahan: Kalau pelabur tu tak gunakan tunai yang diperolehi (untuk langsaikan baki pembiayaan), pelabur tu boleh melabur untuk membeli hartanah yang baru, yang akan menambah porfolio hartanah beliau.

Perkara yang anda wajib ambil kira sebelum buat strategi ini

Pembiayaan semula akan panjangkan tempoh bayaran ansuran hartanah yang korang beli tu. Jadi, pastikan dulu korang dah timbang kira apa yang perlu sebelum buat refinancing.

Selain tu, Tok nasihatkan jugak supaya korang siapkan strategi exit plan yang mantap. Supaya kalau bertembung sebarang masalah nanti, korang dah tau apa nak buat.

Nota: Korang boleh kira jumlah pembiayaan semula dengan klik kat sini. 

Kalau yang asas korang dapat master, ilmu yang advance pasti akan menyusul pula kemudian. Dan korang takkan ambil banyak masa untuk fahamkan ilmu tu.

Tu sebab Tok tekankan supaya korang belajar dulu ilmu yang basic.

Ni baru Tok kongsikan 3 strategi asas. Ada lagi yang lain, dan salah satu yang Tok suka nak  cadangkan dekat korang adalah…

Nak tahu tak cara 16 otai ni buat duit kaw-kaw guna strategi mark-up loan?

Bayangkan. Korang dapat beli rumah tanpa gunakan modal permulaan yang besar, dan dapatkan cash tambahan bila dah dapat beli rumah tu.

Dengar macam ayat puitis si scammer, kan?

Cuma, ramai dah buat strategi ni. Dan ia terbukti menjadi!

Korang serius nak belajar? Klik link kat bawah ni dan beli sekarang. Harga eBook ni akan naik pada bila-bila masa.

>>> KLIK SEKARANG UNTUK BELI eBOOK “TAK ADA DUIT, BOLEH BELI RUMAH KE?” <<<

2 COMMENTS

LEAVE A REPLY