Tengahari semalam, Tok ada join sesi Zoom dikelolakan oleh iProperty tentang kajian mereka berkenaan permintaan pasaran subsale (rumah second hand) di Malaysia pada 2020.
Kajian mereka mendapati permintaan hartanah dalam pasaran spesifik ini meningkat daripada -2.5% kepada -1.3% pada Suku Pertama 2020.
Boleh kata, hasil kajian ini agak mengejutkan ramai orang (Tok pun termasuk sekali)!
Walaupun situasi pandemik banyak beri impak pada kehidupan seharian kita pada hari ini, kajian mereka berjaya buktikan bahawa permintaan dalam pasaran hartanah kategori subsale, masih ada.
Hari ini, Tok akan kongsikan maklumat power yang Tok dapat dalam sesi Zoom tu. Jemput hadamkan tanpa was-was.
Kajian ini dilakukan kepada 4 segmen utama dalam pasaran hartanah:
Permintaan dalam negara bagi hartanah subsale pada 2020 merekodkan kejatuhan sebanyak -1.3% tahun atas tahun (YoY).
Permintaan kediaman bertingkat (hartanah jenis high-rise) juga menurun, seiring dengan harga. Manakala permintaan hartanah jenis teres pula kekal positif, dengan pertumbuhan modal (capital appreciation) sebanyak +2.6%.
Dalam konteks di antara ibu negeri di Malaysia, hanya Shah Alam dan Seremban sahaja merekodkan permintaan positif, masing-masing pada +1.7% dan +0.9%.
Untuk permintaan dalam kawasan Pusat Bandaraya Kuala Lumpur pula, permintaan menurun kepada -8.9%, dengan penurunan pertumbuhan modal (capital appreciation) sebanyak -11%.
Bagi kawasan Georgetown pula, permintaan menguncup sebanyak -11.9% dengan penurunan pertumbuhan modal (capital appreciation) sebanyak -8.7%.
Walaupun Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) melembabkan pertumbuhan ekonomi negara, permintaan terhadap hartanah pada separuh pertama 2020 mula pulih apabila sekatan ini dilonggarkan.
Angka kunjungan pengguna ke laman web iProperty berada pada paras paling rendah pada April 2020 selepas PKP.
Tapi, angka ini pulih semula apabila permintaan terpendam pengguna melonjakkan minat membeli ke paras lebih tinggi.
Setakat Disember 2020, kunjungan unik (unique visitors) bagi penyenaraian hartanah subsale
pulilh sebanyak +85% berbanding semasa kali pertama PKP diumumkan.
Trend permohonan pinjaman rumah juga merekodkan peningkatan kunjungan pengguna ke laman web mereka, seiring dengan peningkatan nilai permohonan pinjaman perumahan oleh rakyat Malaysia (berdasarkan maklumat dari Sorotan dan Perangkaan Bulanan Bank Negara Malaysia bagi November 2020).
Kuala Lumpur terus merekodkan permintaan negatif dengan peningkatan perpindahan populasi. Ini akibat trend bekerja dari rumah (work from home) menjadi satu kelaziman.
Permintaan terhadap hartanah di Kuala Lumpur jatuh sebanyak -1.3%, dengan penurunan angka kunjungan pengguna bagi rumah jenis apartmen dan juga rumah pangsa.
Ini terjadi sebab B40 adalah antara kumpulan yang paling teruk terjejas sewaktu pandemik COVID-19 ini.
Batu Caves mencatatkan permintaan tertinggi, dengan angka kunjungan meningkat 2 kali ganda. Setia Wangsa juga merekodkan jumlah pengunjung yang ramai untuk hartanah mampu-milik berharga antara RM200,000 ke RM300,000.
Kawasan pinggir bandar Selangor adalah kawasan yang mendapat manfaat dari perpindahan populasi ekoran situasi pandemik ini.
Kawasan kediaman pinggir bandar menawarkan rumah lebih besar dengan lebih nilai kepada pembeli, dan telah menyaksikan pertumbuhan dari segi permintaan yang begitu pesat.
Daerah pinggir bandar seperti Puncak Alam, Dengkil, dan Semenyih berada di bahagian atas senarai kawasan dengan permintaan tertinggi di Selangor.
Walaupun bilangan penyenaraian kawasan ini adalah terhad, terdapat minat yang mendalam pada penyenaraian ini.
Mereka yang mencari hartanah di kawasan Puncak Alam berminat dengan rumah teres bersaiz keluarga antara 1,250 dan 2,000 kaki persegi denga harga antara RM300,000 dan RM400,000.
Serendah merekodkan pertumbuhan permintaan tertinggi di Selangor pada 2020.
Kebanyakan minat tertumpu kepada hartanah jenis apartmen dan rumah pangsa berharga kurang daripada RM100,000 bersaiz kurang daripada 750 kaki persegi.
Seperti yang berlaku pada H1 2020, Selangor kekal menjadi satu-satunya negeri utama yang merekodkan permintaan positif sebanyak +3.2%. Manakala pertumbuhan modal (capital appreciation) turun sedikit sebanyak -0.2%.
Harga apartmen menurun sebanyak -3.2%, seiring dengan penurunan umum kunjungan pengguna dan penyenaraian bagi rumah jenis pangsa.
Kenapa? Sebab pengguna terutama sekali golongan berpendapatan rendah telah mengalihkan perhatian mereka kepada keperluan harian.
Permintaan keseluruhan hartanah subsale Pulau Pinang pula mengucup sebanyak -9.5%, dengan permintaan bagi kediaman servis jatuh sebanyak -20.4% pada 2020.
Ini berbeza sekali dengan tahun 2019, apabila negeri ini mencatatkan pertumbuhan yang memberansangkan.
Projek Pelan Induk Pengangkutan Pulau Pinang (PTMP) yang bakal muncul mampu menjadi pemangkin pasaran hartanah Pulau Pinang.
Projek ini dijangka akan meningkatkan kecekapan pengangkutan di pulau ini. Seterusnya, akan menambah daya penarik kejiranan-kejiranan pinggiran.
Samping itu juga, PTMP dijangka akan menghasilkan peluang pekerjaan yang akan mempunyai kesan lelehan (trickle-down effect) pada ekonomi.
Kepala Batas merupakan kawasan dengan permintaan tertinggi di Pulau Pinang dengan angka kunjungan pengguna meningkat 2 kali ganda pada 2020, dibantu sebilangan projek pemajuan bercampur berskala besar yang sedang dalam pembinaan.
Balik Pulau juga turut menyaksikan peningkatan ketara dari segi angka kunjungan. Bagi segmen apartmen dan rumah pangsa, angka kunjungan kawasan ini meningkat 2 kali ganda pada 2020.
Johor merekodkan penurunan 2 digit pada semua kategori hartanah.
Namun, rumah teres merekodkan laba modal (return of investment), kerana kebanyakan pembeli rumah di sini masih gemarkan rumah bertanah.
Prospek pasaran Johor kelihatan cerah sejak Sistem Transit Aliran Johor Bahru-Singapura (RTS) mula dibina baru-baru ini.
Projek ini dijangka akan mengukuhkan harga hartanah di Johor Bahru, kerana rakyat Malaysia berpendapatan tinggi yang bekerja di Singapura akan mempunyai pilhan untuk tinggal di negeri selatan tanah air ini.
Muar dan Batu Pahat merupakan 2 kawasan dengan permintaan tertinggi yang mempunyai beberapa projek kediaman yang sedang dalam pembinaan.
Terdapat trend menaik pada harga hartanah di kedua-dua kawasan ini pada 2020 dan harga median pula, setara dengan kawasan di dalam wilayah Iskandar Malaysia.
Iskandar Puteri merupakan kawasan dengan permintaan tertinggi di Johor dengan pertumbuhan permintaan sebanyak +118%.
Ini mungkin disebabkan pengurangan penyenaraiannya kepada separuh berbanding sebelum ini. Kluang juga merekodkan pertumbuhan permintaan ke-2 tertinggi bagi hartanah berharga antara RM100,000 dan RM150,000, dan antara RM150,000 dan RM400,000.
Penurunan permintaan hartanah pada 2020, memang dijangka oleh pihak iProperty. Wabak COVID-19 telah mengubah dan memberi impak pada cara hidup dan bekerja.
2021 bakal menjadi tahun mencabar kerana pasaran hartanah banyak bergantung kepada ekonomi negara.
Apa pun, mereka percaya (termasuk Tok sekali) pasaran hartanah akan pulih selepas vaksin diperkenalkan nanti.
Antara sinar harapan yang lain juga termasuk pengecualian duti setem oleh kerajaan untuk pasaran sekunder (subsale) di bawah Belanjawan 2021. Ini menawarkan lebih banyak peluang kepada pembeli untuk meneroka kediaman dalam pasaran subsale.
Samping itu juga, pengurangan secara beransur-ansur Kadar Dasar Semalam (OPR) dan carumah Kumpulan Simpanan Wang Pekerja (KWSP) akan membantu meringankan beban dalam pembayaran semula pinjaman perumahan.
Ini turut mencetuskan minat membeli hartanah, terutamanya kepada golongan kelas pertengahan dan atasan.
Data ini membolehkan kita meninjau sentimen umum (general sentiment) pasaran hartanah pada waktu seperti ini. Ini akan membantu pemain industri memahami aliran minat pasaran berkaitan penawaran dan permintaan.
Data yang didorong oleh permintaan membolehkan kita memahami sentimen pengguna dalam pasaran hartanah.
Pihak kerajaan juga boleh memanfaatkan data ini dalam pembinaan perumahan mampu milik dan peruntukan subsidi bersasar.
Pihak berkepentingan lain seperti ejen hartanah, persatuan perumahan, dan pihak media boleh menganalis data untuk memahami keutamaan pengguna pasaran tempatan dengan baik yang mencerminkan permintaan pasaran.
Tok harap, segala data dan perkongsian dari iProperty ini dapat memberi manfaat kepada semua, tak kira kepada pembeli hingga ke pemain industri.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
