Pelaburan hartanah kalau kena caranya memang menguntungkan. Tapi kalau tersilap memang boleh terduduk dibuatnya. Tidak kurang juga ramai yang kena scam dalam pelaburan hartanah ni, salah satu puncanya adalah terlalu percaya kepada guaranteed rental return (GRR).
Kebanyakkan GRR memang scam dan hari ini Tok nak kongsi dengan anda semua 7 cara supaya anda tidak kena scam bila beli hartanah.
Ayuh ikuti Tok. Kita berfikir sebagai pelabur.
Ramai cakap nak beli rumah kena pilih lokasi strategik. Ya betul tapi dah tak relevan. Tak percaya? Tok akan bagi satu contoh ni.
Cuba bandingkan kondominium One KLCC yang terletak di sebelah KLCC dan Titiwangsa Central di Pekeliling. Memang One KLCC menang dari segi lokasi. Tapi realitinya berbeza kerana harga One KLCC dari dulu sehingga sekarang sama iaitu RM1K per sqf.
Manakala harga Titiwangsa Central meningkat daripada RM240K kepada RM600K. Jadi Titiwangsa Central lagi berbaloi daripada one KLCC.
“Tapi Tok, ada je beli dekat lokasi yang okay tapi masih rugi.”
Ada beberapa perkara yang anda perlu faham iaitu:
Best location, wrong price = Lose Money (KLCC)
Average location, wrong price = Lose Money (Cyberjaya)
Average location, correct price = Make Money (Puchong)
Bad location, correct price = Make Money (Rawang)
Kalau nak tahu harga hartanah yang betul, anda kena faham dulu konsep tier dan median. Sudah faham, maka tiada masalah.
GRR ni adalah jaminan yang diberikan pemaju kepada pembeli bahawa rumah mereka akan disewa dan ramai ‘tertipu’.
Sebagai contoh ada satu pemaju ni bagi GRR dekat rumah di Cyberjaya dengan alasan berdekatan universiti. Katanya confirm akan ada penyewa. Lebih menarik lagi, pemaju janjikan positive cashflow sebanyak RM1000. Boleh percaya ke?
Masalahnya bila dah buat research, benda lain pula jadi. Kadar sewaan di Cyberjaya adalah RM1,300. Kalau nak dapat RM1,000, anda kena sewakan rumah dengan harga RM3,000. Memang tak ada orang nak sewa lah kalau letak harga macam tu.
Ada juga kes pembeli menyaman pemaju kerana tertipu dengan GRR apabila tidak mendapat pulangan seperti yang dijanjikan. Senang cerita, GRR ni 99% adalah scam. Lepas ni kalau jumpa lagi GRR, sila lari jauh-jauh.
Sebagai pelabur, kita memang nak positif cashflow je. Negative cashflow pula nak tolak jauh-jauh. Tak salah tapi ada satu benda kena betulkan.
Sebagai contoh, anda sedang buat perbandingan antara Park Residence dan Vista Angkasa di Kerinchi, yang mana lebih berbaloi dibeli. Park Residence masih belum siap dan Vista Angkasa memang sudah berpenghuni.
Kalau ambil Park Residence, anda kena bayar segala macam kos dan itu adalah negative cashflow. Vista Angkasa lebih berbaloi kerana anda akan terus dapat positive cashflow.
Tok pasti ramai akan pilih Vista Angkasa tapi ada satu perkara kita semua alpa. Apabila Park Residence sudah siap, hartanah itu akan berikan capital gain sebanyak RM500k sehingga RM1juta dalam masa 7 tahun berbanding Vista Angkasa hanya RM300k. Positive cashflow Park Residence adalah RM2,000 dan Vista Angkasa sekadar RM500. Maka buatlah pilihan yang tepat.
Jadi hartanah ni ada dua game yang anda kena faham iaitu positive cashflow dan capital gain. Selepas in jangan terlalu fokus kepada positive cashflow, ambil tahu juga tentang capital gain.
Ramai yang cakap kalau nak beli rumah kena bawah harga pasaran, betul ke? Tok bagi satu contoh.
Mentari Court kalau ikut harga pasaran adalah RM350k tapi asking value hanya RM240k. Sewa pula sekitar RM800 ke RM900 sebulan. Kenapa harga kurang? Inilah namanya goreng hartanah. Bermaksud ada sindiket yang memanipulasi harga pasaran supaya ramai tertipu.
Bagi orang yang kurang tahu, memang nampak macam murah apabila dapat beli harga RM240k. Hakikatnya bila tengok rate sewaan terus terduduk kerana negative cashflow.
Senang cerita tak kiralah berapa banyak diskaun yang diberi tapi kalau masih negative cashflow, hartanah itu tidak berbaloi.
Sebenarnya tak pernah ada pun hartanah tak bagus, yang ada cuma harga tak bagus.
Sebagai contoh, ada satu hartanah pada tahun 2013-2014 berharga RM700K tapi tak ramai nak beli. Tahun 2015 – 2018 turun lagi jadi RM600K pun masih mahal lagi. Tahun 2019, pemaju dah terdesak maka turun jadi RM450K, tak terjual juga. Masuk je 2020 – 2021, harga terus turun jadi RM380K.
Bila dah turun kepada harga yang betul, maka anda akan berminat untuk beli. Kalau nak lagi murah, anda kena beli secara pukal macam beli durian.
Jadi lepas ni jangan anggap hartanah itu tak laku sebab tak bagus tapi sebab harga kurang munasabah.
Ramai yang cakap nak beli rumah, kena ada banyak duit, perlu modal besar. Betul ke? Ada je hartanah yang makan modal sampai RM30K hingga RM80K, langsung tak buat duit. Hartanah tanpa modal pula yang banyak buat duit. Macam mana tu?
Anda beli rumah yang rate sewaannya lagi tinggi daripada bayaran ansuran rumah. Maka hutang rumah, orang lain bayar. Anda hanya perlu tunggu sahaja positive cashflow
Tapi nak dapat untung dengan beli rumah tanpa keluarkan banyak duit, anda kena ada ilmu. Kalau tidak, memang terciduk.
Betul memang hartanah boleh buat duit tapi kalau anda salah beli, memang rugi. Macam mana nak beli hartanah yang betul? Tok akan terangkan market cycle untuk anda semua hadam.
Dalam market cycle ada empat fasa iaitu slump, recovery, boom dan slowdown. Nak lagi mudah tok akan bagi contoh tempoh masa.
Senang cerita, slump adalah waktu membeli. Recovery dan boom waktu untuk jual ataupun hold. Slowdown pula wajib jual sebelum masuk ke slump.
Kita di fasa slump iaitu waktu untuk membeli. Bermula tahun depan kita mungkin masuk ke fasa recovery. Tahun 2024-2027, akan berlakunya property bullrun. Itulah masa sesuai untuk jual rumah.
Apa yang boleh disimpulkan adalah jangan beli rumah di fasa boom kerana anda akan rugi. Anda perlu beli ketika fasa slump untuk menikmati keuntungan berganda di masa hadapan.
Bila dah faham 7 cara ini, Tok harap anda semua tak terciduk lagi dalam permainan pelaburan hartanah. Jangan sampai anda ulangi kesilapan sama dan hanya dapat negative cashflow sahaja.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
