Home Tip pelaburan hartanah Elak terkena beli rumah mahal yang tak kena dengan harga. Macam mana?

Elak terkena beli rumah mahal yang tak kena dengan harga. Macam mana?

3732
2
SHARE
Sumber gambar: The Balance
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Apa cara korang boleh guna untuk elak beli hartanah pada harga melampau?

Dah banyak kali kes macam ni berlaku sebelum ini. Nak beli rumah, tapi tak check dulu nilai semasa rumah yang korang nak beli.

Akhirnya, terpaksa bayar lebih berbanding harga yang sepatutnya. Dan jelas ini banyak rugikan korang.

Tau tak? Selain gunakan khidmat penilai profesional, korang juga boleh buat sendiri benda ni.

Hadamkan perkongsian Tuan Khai Yin ni sekarang kalau korang serius nak tau. Korang boleh jimatkan banyak duit, dan pastikan rumah tu dibeli pada harga yang ngam.

Berbaloi ke beli hartanah pada harga sekian-sekian?

Tok tak maksudkan, kita dah tak perlukan bantuan valuer profesional dalam hidup.

Tapi paling kurang, korang akan susah nak kena tipu dengan mana-mana pihak yang cuba jual rumah pada harga yang tak munasabah.

Bayangkan. Korang sepatutnya boleh beli rumah tu pada harga RM350,000. Tapi, kena bayar RM400,000 sebab tak ambil tau pasal nilai semasa rumah tu.

Kan dah rugi banyak tu?

Salah satu cara yang korang boleh gunakan adalah dengan buat comparative method (perbandingan) antara harga transaksi rumah tu yang pernah berlaku sebelum ni.

Apa benda kesilapan yang ramai newbie buat?

Masalah ni memang tipikal, dan memang ramai newbie buat kesilapan ni.

Mereka ingat, dengan tengok listing dekat iProperty atau PropertyGuru, dah cukup untuk buat perbandingan harga.

Korang tau tak?

Kebanyakan harga yang ada dalam setiap laman web seperti kat atas tadi adalah HARGA PERMINTAAN PEMBELI. BUKAN HARGA FMV (Fair Market Value).

Nota: FMV (Fair Market Value) adalah harga yang penjual tawarkan kepada pembeli, yang boleh dikira sebagai senario yang ideal.

Maksud ideal dekat sini adalah, apabila kedua-dua pembeli dan penjual boleh jalankan proses urus niaga tanpa sebarang desakan daripada pihak yang lain.

Bandingkan secara “apple to apple”

Cara ni belum tentu korang akan dapatkan perbandingan nilai yang tepat. Tapi korang akan dapat idea berapa anggaran nilai semasa rumah yang korang nak beli tu.

Bila dah tau nilai sebenar, korang mesti tak senang-senang bayar lebih untuk beli rumah tu, kan?

Okay, jom kita mulakan.

Katakan, korang berminat nak beli apartmen bernama Stonor Residences seluas 831 kaki persegi yang bertempat dekat dengan KLCC.

Apa jenis data yang korang perlukan untuk buat perbandingan nilai semasa hartanah?

a) Tarikh transaksi rumah

Dapatkan data transaksi untuk tempoh 2 atau 3 bulan.

Korang juga boleh kumpul data-data transaksi lama untuk dapatkan perbandingan yang lebih baik. Paling kurang, cari 8 transaksi sebelum buat perbandingan.

b) Saiz rumah

Untuk buat perbandingan yang ideal, kumpul data hartanah yang sama saiz, atau saiz yang lebih kurang dengan rumah yang kita nak beli tu.

c) Spesifikasi rumah yang sama

Cari rumah yang sama jumlah bilik tidur, bilik air, kemudahan yang ada, dan sebagainya. Baru ngam untuk kita buat perbandingan.

Korang boleh dapatkan data ni dengan cara:

  • Walk-in ke JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta). Kena bayar RM1 untuk dapatkan data setiap transaki yang korang nak,
  • Periksa transaksi terkini dekat laman web Brickz.my,
  • Ini paling terbaru Tok jumpa. Korang boleh Google “The Edge Property – Transaction Finder” dan gunakan tanpa was-was.

Apa nak buat kalau takde transaksi rumah mengikut spesifikasi yang anda nak beli?

Okay. Tok nak bagi satu contoh situasi dekat korang.

Tapi bila korang check harga transaksi, ada 4 je data transaksi untuk hartanah seluas 831 kaki persegi.

Jadi, korang pun kumpul sebanyak mungkin data transaksi yang berkaitan seperti kat bawah ni:

Sumber gambar: GoodPlace.com

Nota Penting: Korang boleh longgarkan kriteria untuk sertakan sekali data-data transaksi lama. Tapi, Tok sarankan korang kumpul data yang paling latest (terkini), walaupun spesifikasi hartanah tu tak sama.

Lagi-lagi bila harga hartanah dekat Malaysia tengah uptrend untuk tempoh 3 tahun lepas (yang sekarang ni berubah jadi perlahan).

Mengikut data dekat atas tadi, purata harga transaksi adalah RM1,096 (seperti yang Tok bold-kan dekat gambar tu).

Tapi yang korang nak cari adalah transaksi untuk rumah seluas 831 kaki persegi.

Dan kalau kita kira purata untuk hartanah seluas ini mengkut data kat atas tadi, purata harga yang korang akan dapat adalah RM1,208 (RM1,200 + RM1,214 + RM1,119 + RM1,301 / 4).

Ini harga anggaran kasar yang patut korang gunakan. Bukan harga purata transaksi rumah yang bercampur-campur (macam dekat jadual atas tadi).

Korang perasan tak beza harga unit saiz 831 kaki persegi dengan unit bersaiz 1,204?

Kenapa jadi macam ni? Tok kongsikan beberapa sebab kat bawah ni.

“Ada lagi tak yang patut saya buat?”

Kerja korang belum selesai lagi, walaupun lepas dah dapatkan anggaran kasar nilai sesebuah hartanah tu.

Lepas dah dapatkan nilai pasaran hartanah semasa, korang akan berada dalam posisi yang selesa untuk tapis segala pilihan yang ada. Tak kisah dalam portal atau secara fizikal.

Lepas dah selesai buat lawatan ke rumah tu, korang boleh adjust harga berdasarkan 5 perkara kat bawah ni:

#1: Pemandangan (view)

Kita ambil contoh Stonor Residences tadi.

Adakah unit dalam jadual tadi boleh nampak KLCC secara jelas? Atau dihalang oleh kondominium yang lain?

Ini antara sebab kenapa harga unit setiap kaki persegi berbeza dengan unit lain yang berkongsi saiz yang sama.

Korang boleh tengok contoh ni dekat transaksi nombor (6) dan (7) dalam jadual kat atas tadi.

#2: Keadaan semasa rumah

Kalau rumah tu barai, memang korang tak dapat lari daripada keluarkan duit untuk betulkan sebarang kerosakan yang ada.

Dan pada mata pembeli pulak, mereka tak kisah beli rumah macam ni. Selagi harga yang dijual munasabah atau lebih rendah berbanding market price.

Bermakna, kondisi unit tu juga akan bagi kesan kepada nilai semasa hartanah.

#3: Unit tu, tingkat berapa?

Ini antara faktor yang penting, lebih-lebih lagi untuk kondominium sekitar Kuala Lumpur.

Dan kalau kondo tu dibina bersama pusat membeli-belah (mixed development), tak ramai yang berminat nak beli.

Ini sebab keadaan bising sebab unit tu terletak dekat dengan pusat membeli-belah. Memang confirm haruk piruk la.

#4: Faktor kejiranan sekeliling

Ada tak projek pembangunan baru dekat kawasan sekitar tu, yang akan bagi impak kepada permintaan (demand) secara umum?

Kalau ada, unit yang korang nak beli tu secara langsung akan terkesan dari sudut nilai.

#5: Banyak lagi ke unit yang masih available?

Yang ni pula, berdasarkan prinsip asas ekonomi supply and demand.

Bermakna, lebih banyak rumah yang masih belum terjual, semakin rendah harga transaksi yang berlaku.

Ini terjadi sebab tak banyak permintaan (demand) untuk pembangunan tu. Logik, kan?

Orang ini boleh bantu anda elak beli rumah over market price

Sekarang, Tok nak korang jawab soalan ni:

“Siapakah gerangan orang yang tau macam-macam perkara berkaitan industri hartanah?”

Selain sifu dan mentor, pasti ada antara korang yang cakap “ejen hartanah.” Dan jawapan ni memang betul.

Mereka ni penuh dengan bermacam-macam pengetahuan dan maklumat tentang industri, yang korang susah nak dapat dekat luar sana.

Sebagai contoh, korang boleh dapatkan maklumat tentang berapa laju unit dalam sesebuah kawasan boleh dijual.

Yang anda patut beli, dan yang anda tak patut beli?

Nak bina hubungan baik dengan ejen dah tentu akan memakan masa. Tapi, benda ni tak mustahil untuk kita buat.

Dan korang sendiri yang untung nanti. Bukan orang lain.

Ingat ya. Data transaksi hartanah sepatutnya bantu korang dapatkan idea mana satu hartanah yang berbaloi dibeli, dengan yang tak patut korang beli.

Korang juga wajib merangka exit strategy sebelum beli sebarang hartanah (ini bergantung, sama ada korang buat pelaburan untuk jangka masa pendek atau panjang).

Sambil nak tunggu capital appreciation unit yang korang beli tu, tak salah “menyelam sambil minum air” dengan dapatkan untung sewaan.

Ingat ya. Tak kira sebelum korang beli atau jual rumah, korang kena kaji dulu berapa market value semasa. Bukan main teka dan tangkap muat je.

Ramai dah yang terkena. Tak pasal-pasal beli rumah pada harga yang lebih mahal, padahal boleh dibeli dengan harga yang berkali ganda lebih murah.

Tok dah pesan kat korang berkali-kali. Selebihnya, terpulang kat korang.

Dah jadi permainan 16 otai ini. Tiap kali beli rumah, modal confirm tak makan banyak

Siapa kata takde duit, tak boleh beli rumah?

Nah, Tok tambah perisa lagi. Korang boleh je beli rumah walaupun duit tak banyak. Janji korang rajin cari ilmu.

Dan kalau tu memang niat korang, klik link bawah ni sekarang. Peluang baik takde masa nak tunggu korang. Siapa cepat, dia dapat.

>>> KLIK SINI UNTUK BELI eBOOK “TAK ADA DUIT, BOLEH BELI RUMAH KE?” <<<

2 COMMENTS

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here