Balik Pulau, hartanah termurah di Pulau Pinang. Tapi untuk berapa lama?

Apa habaq orang Penang? Analisa kawasan kalini Tok cuba cover kawasan luar dari Lembah Klang dan Selangor. Kawasan yang dimaksudkan adalah Balik Pulau.

Analisis kawasan ini disediakan oleh Edward Tagnipis yang merupakan mentor hartanah dan pengajar hartanah yang berpusat di Pulau Pinang. Anda dialu-alukan untuk mengikuti Facebooknya kerana dia juga sering menulis mengenai pelaburan hartanah.

——————————————————————————————————————————————————————————————–


Balik Pulau terletak di sebelah barat Pulau di negeri Pulau Pinang. Pada suatu waktu dahulu, kawasan ini terdiri dari beberapa buah perkampungan tetapi sejak 10 atau 15 tahun yang lalu, pembangunan telah mula dipergiatkan di lokasi tersebut.

Apabila sebut tentang Balik Pulau, kebiasaannya orang akan terus memikirkan durian, namun terdapat lebih banyak ladang buah di sana.

Walaupun kawasan ini masih ada suasana desa, terdapat banyak projek perumahan moden yang tersebar di seluruh kawasan.

Pada masa ini anda boleh membeli di rumah teres di atas tanah di Balik Pulau untuk kira-kira 500k – 600k dan separuh berkembar untuk kira-kira 650k – 800k.

Harga tersebut jauh lebih rendah berbanding dengan kawasan lain di Pulau, di mana harga hampir dua kali ganda dan di sesetengah kawasan lebih daripada itu.

Walau bagaimanapun sewa di Balik Pulau juga rendah. Oleh itu, anda perlu berhati-hati jika anda berhasrat untuk membeli semata-mata untuk pelaburan kerana mungkin terdapat jurang yang besar antara sewa bulanan yang dipungut dan aliran keluar pinjaman bulanan bank.

Anda boleh membandingkan harga median jualan terkini untuk rumah teres yang telah siap dibina di kawasan berikut:

 

  1. Balik Pulau – Harga Median 565k

 

  1. Batu Maung – Harga Median 1.1M

 

  1. Bayan Lepas – Harga Median 1.05M .

 

  1. Tanjung Bungah – Harga Median 1.2M

 

  1. George Town – Harga Median 1.15M


Sebab utama harga hartanah yang lebih rendah di Balik Pulau adalah masalah sambungan jalan raya. Hanya terdapat tiga jalan untuk mengakses Balik Pulau, semuanya berbukit dan di bahagian yang sempit.

Yang paling biasa digunakan adalah laluan selatan dan tengah, yang telah dinaik taraf baru-baru ini, namun tetap tidak berkesan dari segi keefisienan.

Ia mengambil masa kira-kira 50 minit untuk memandu ke George Town dan kira-kira 30 minit untuk memandu ke Bayan Lepas dan pastinya akan mengambil masa yang lebih lama di waktu puncak.

Yang benar-benar diperlukan adalah lebuh raya baru yang menghubungkan ke Balik Pulau dan akan mengurangkan masa perjalanan. Tambahan pula, dalam garisan lurus, George Town hanya 13km dari Balik Pulau.

Imej satelit Balik Pulau

Sekiranya lebuh raya yang menghubungkannya boleh dibina, ia mungkin mengambil masa hanya 15 – 20 minit untuk perjalanan ke Balik Pulau.

Sekiranya masalah sambungan dan jaringan lebuhraya diselesaikan dengan pembinaan lebuh raya baru, terdapat kemungkinan harga hartanah di Balik Pulau meningkat secara dramatik ke tahap setanding dengan kawasan lain di Pulau.

Itulah yang berlaku kepada Batu Maung pada masa lalu. Batu Maung adalah pinggir bandar di hujung tenggara pulau itu.

Pada akhir 1990-an, rumah teres satu tingkat separa berkembar di Batu Maung bernilai kira-kira 200k, jauh lebih rendah daripada di Bayan Lepas atau kawasan lain yang lebih dekat dengan George Town.

Sebabnya ialah Batu Maung adalah agak sukar diakses kerana ia telah diasingkan dari kawasan tanah besar yang dikhaskan untuk lapangan terbang.

Akses utama ke Batu Maung adalah melalui jalan kecil yang panjang dan melalui separuh kawasan selatan bahagian lapangan terbang menjadikan perjalanan bentuk “U” hampir lengkap. Ini menyebabkan Batu Maung kekal tidak berkembang untuk masa yang lama.

Pada pertengahan tahun 2000, sebuah jalan raya baru tepi pantai dibuka yang membolehkan akses langsung ke Batu Maung dari George Town dan Bayan Lepas.

Hampir semalaman kawasan menjadi mudah diakses dan tidak lama lagi banyak pemajuan perumahan baru bermula. Harga juga naik hampir dua kali ganda menjadi setanding dengan harga berhampiran George Town.

Bagi Balik Pulau, perkara yang sama mungkin berlaku jika lebuh raya baru boleh dibina.

Bagaimanapun pada masa ini yang saya ketahui kerajaan negeri belum mengumumkan sebarang rancangan konkrit untuk membina lebuhraya ke Balik Pulau. Oleh itu, masalah kesesakan jalan semasa akan terus berlaku kepada masa hadapan.

Oleh itu membeli hartanah di Pulau Balik semata-mata untuk pelaburan dengan jangkaan penghargaan modal jangka pendek atau sederhana tidak realistik.

Walau bagaimanapun ia akan menjadi perkara yang berbeza jika anda membeli untuk tinggal sendiri.

Tiada lokasi lain di pulau ini yang anda boleh membeli harta tanah di atas tanah dengan harga yang berpatutan seperti di Balik Pulau.

Saya faham dari orang-orang yang telah berpindah di sana bahawa sebaik sahaja anda terbiasa dengan perjalanan yang lebih lama, persekitaran hidup di sana sebenarnya cukup bagus. Udara bersih segar, banyak kehijauan dan kurang trafik di Balik Pulau itu sendiri.

Kemudahannya juga bagus. Terdapat bank, pusat bandar dengan kedai, hospital, sekolah dan juga sebuah sekolah antarabangsa yang dipanggil Prince of Wales Island International School.

Oleh itu, sekiranya anda suka Balik Pulau, ia mungkin lebih masuk akal jika anda membeli sebuah hartanah di Balik Pulau untuk penginapan anda sendiri sebagai sebab utama, dengan pertimbangan sekunder kecil mengenai kemungkinan kenaikan harga dalam jangka panjang, walaupun garis masa untuk keuntungan harga sedemikian tidak pasti.

 

Kesimpulan

 

Sekiranya anda ingin tinggal di sebuah rumah di atas tanah di pulau di Pulau Pinang tetapi tidak mahu membayar harga yang tinggi di sebelah timur pulau itu, maka anda harus mempertimbangkan Balik Pulau.

Di mana lagi di pulau anda boleh mencari harta tanah di atas tanah untuk 500k – 600k? Jika anda boleh menerima perjalanan yang lebih lama untuk bekerja, tinggal di Balik Pulau bukanlah satu idea yang tak baik.

Juga prospek jangka panjang adalah baik untuk hartanah di Balik Pulau. Saya berfikir tempoh masa mungkin 10 tahun atau lebih. Pulau Pinang mempunyai tanah yang terhad dan pada satu hari kelak projek utama pembangunan dan perindustrian akan datang ke Balik Pulau.

Walau bagaimanapun, sebelum apa jua projek pembangunan  dirancang, sambungan jalan raya perlu diperbaiki dengan membina lebuh raya yang baru.

Seperti yang kita tahu, keputusan untuk membangunkan suatu kawasan haruslah mengambilkira faktor persekitaran dan alam sekitar.

Jadi untuk mengelakkan lereng bukit dipotong, kerajaan negeri haruslah mempertimbangkan untuk membina lebuh raya itu sebagai lebuh raya yang tinggi bertiang melalui bukit-bukit.

 

3

121 Shares

Leave a Reply