Apakah potensi Shah Alam dalam pelaburan hartanah?

Apa yang korang tahu pasal Shah Alam? Atau apa yang membuatkan korang pilih dan tak memilih Shah Alam sebagai kawasan untuk didiami?

Kalini Tok nak share analisa kawasan Shah Alam dari bro Naim, jemput baca dan kongsikan ya.

Shah Alam bukanlah bandar yang perlu diperkenalkan lagi. Di sinilah terletaknya kampus utama institusi pengajian tinggi terulung khusus untuk orang Melayu dan bumiputera iaitu Universiti Teknologi MARA (UiTM).

Penuh dengan pelbagai kegiatan ekonomi, perniagaan malah pendidikan, apakah potensi Shah Alam dalam bidang hartanah?

Lokasi dan latar belakang

Shah Alam terletak di barat Kuala Lumpur. Ia adalah perbandaran terancang yang pertama di Malaysia.

Lokasi ini dipilih untuk dibangunkan kerana ia terletak di antara Kuala Lumpur dan Pelabuhan Klang.

Dinamakan sempen nama Sultan Alam Shah, Shah Alam diangkat menjadi ibu negeri Selangor pada 7 Disember 1978 menggantikan Kuala Lumpur yang menjadi Wilayah Persekutuan.

10 Oktober 2000, Shah Alam rasmi menjadi sebuah bandaraya dengan keluasan asal 41.68 kmsq.

Kawasan asal Shah Alam merangkumi Seksyen 1 hingga 24. Seksyen 1-14 di bahagian utara dibangunkan sebagai kawasan kediaman. Manakala Seksyen 15 – 24 di selatan adalah kawasan industri dan juga kawasan perumahan. Bahagian utara dan selatan ini dipisahkan oleh Lebuhraya Persekutuan.

Bila Shah Alam menjadi bandaraya, kawasannya dibesarkan sehingga menjadi 290 kmsq.

Soalannya, apa yang menarik sangat kat Shah Alam ni? Bagi penulis, ada 3 perkara menarik tentang Shah Alam.

2. Jaringan pelbagai jenis pengangkutan

Lokasinya yang strategik antara Pelabuhan Klang dan Kuala Lumpur menyebabkan trafik jalanraya di Lebuhraya Persekutuan, NKVE dan KESAS selalu sibuk.

Sebab itu, Lebuhraya Guthrie, Elite dan LKSA dibina untuk melancarkan lagi pergerakan trafik. Jaringan lebuhraya ini membolehkan penduduk Shah Alam mudah untuk ke pusat bandar Kuala Lumpur, ke utara, ke selatan malahan ke pantai timur Malaysia.

KTM Komuter pula membantu membawa penumpang dari Klang ke Kuala Lumpur walaupun perkhidmatannya tidak sebagus MRT dan LRT. LRT juga dihubungkan dengan KTM Komuter di Subang Jaya, iaitu stesen pertama selepas stesen Shah Alam Batu Tiga.

Ini menghubungkan pengguna dengan lebih banyak kawasan terutamanya di Kuala Lumpur. Pembinaan LRT3 akan meningkatkan lagi ‘connectivity’ antara pengangkutan awam di Shah Alam.

Selain pengangkutan darat persendirian dan awam, Shah Alam juga mempunyai hubungan dengan pengangkutan udara melalui Lapagan Terbang Subang yang terletak bersebelahan sahaja dengan Shah Alam.

Ini sangat penting terutamanya untuk golongan peniaga dan syarikat yang mempunyai operasi di seluruh Malaysia. Mereka mendapat penjimatan dari segi kos perjalanan, masa dan tenaga berbanding jika mereka ke KLIA.

Jaringan pelbagai jenis pengangkutan ini memainkan peranan yang besar dalam mencorakkan persekitaran Shah Alam. Sebab itu, semakin banyak kawasan perniagaan tumbuh di sini seperti menara Jakel di Seksyen 14, AEON Shah Alam dan i-City.

3. Pusat pendidikan

Shah Alam dipenuhi dengan institusi pendidikan dari peringkat pendidikan awal hinggalah peringkat tinggi. Hampir setiap seksyen mempunyai sekolah rendah dan menengah sendiri.

Keseluruhannya ada 37 sekolah rendah dan 23 sekolah menengah di Shah Alam. Ini memberikan pilihan yang banyak dan memudahkan ibu bapa untuk mengendalikan urusan berkaitan pendidikan anak mereka.

Di peringkat tinggi pula, ada UiTM, Unisel, MSU, PTPL, Politeknik Shah Alam, dan CIAST. Ini menambahkan lagi populasi, kegiatan ekonomi dan perniagaan selain memastikan tahap pendidikan akademik yang baik dikalangan penduduk Shah Alam.

Sumber: Unisel.my

Melalui kehadiran ribuan pelajar dan juga staf, institusi-institusi pengajian tinggi ini memastikan permintaan untuk kediaman kekal stabil di Shah Alam.

4. Bandar perubatan

Satu industri yang sedang meningkat di Shah Alam adalah industri perubatan. Pembukaan Hospital Shah Alam pada tahun 2015 melengkapkan keperluan penduduk sebuah bandaraya dan juga ibu negeri.

Namun dalam masa yang sama, hospital swasta yang lain turut berkembang. KPJ Selangor di Seksyen 20 memperuntukkan rm75 juta untuk menaik taraf bangunan sedia ada dan membina blok tambahan.

Darul Ehsan Medical Centre (DEMC) dengan nama barunya Avisena Specialist Hospital juga sedang membina blok baru khusus untuk wanita dan kanak-kanak. Manakala Institut Jantung Negara (IJN) pula sedang bekerjasama dengan Selgate untuk membina Hospital Pakar IJN-Selgate di Seksyen 13.

Melalui pengembangan industri perubatan ini, Shah Alam menyediakan lebih dari 1000 katil untuk menampung keperluan perubatan. Secara tidak langsung, kesannya boleh dirasai dari segi peluang pekerjaan, perniagaan, ekonomi dan juga industri pelancongan perubatan.

Mungkinkah Shah Alam akan dapat dipromosikan sebagai bandar perubatan pilihan di Asean?

Jadi apakah kesan perlbagai perkembangan Shah Alam kepada hartanah?

Pada pendapat penulis, Shah Alam adalah tempat yang menarik untuk didiami. Banyak fasiliti yang bagus untuk membina keluarga ada di sini. Sekolah, institusi pendidikan tinggi, kawasan rekreasi seperti Tasik Shah Alam dan Dataran Shah Alam, perpustakaan negeri, pejabat kerajaan dan pelbagai jenis industri dan perniagaan ada di Shah Alam.

Anda boleh belajar, bekerja dan bermain di Shah Alam.

Namun, untuk tujuan pelaburan, penulis tidak fikir ia adalah tempat yang bagus kerana:

1. Projek-projek baharu dijual pada harga yang tidak sesuai. Pembangunan jenis ‘high-rise’ dijual pada harga rm700 sekaki persegi keatas.

Sedangkan di pasaran ‘subsale’, anda boleh dapat harga sekitar rm350-400 sekaki persegi. Untuk harga yang sama dengan projek baharu, anda sebenarnya boleh dapatkan rumah ‘landed’ pada harga yang tidak jauh beza.

2. Kadar sewa tidak dapat menampung ansuran harga baharu. Jika anda beli dari pasaran ‘subsale’              anda masih lagi mempunyai peluang untuk mendapatkan aliran tunai positif, bergantung kepada strategi sewaan anda.

Tetapi untuk projek baharu, kadar sewa anda tidak dapat menampung ansuran bulanan anda. Ini adalah kesan daripada pembelian ‘overpriced’ tadi

3. Kurang pekerjaan berpendapatan tinggi. Pembangunan industri di Shah Alam lebih banyak kepada sektor pembuatan. Ini tidak memerlukan ramai golongan eksekutif berpendapatan tinggi.

Dengan kawasan yang luas, tambahan pula pembangunan asal yang lebih banyak menumpukan kepada unit mampu milik, serta ketiadaan blok pejabat Gred A, membuatkan Shah Alam tidak mempunyai penduduk majoriti berpendapatan tinggi.

Ini memberikan kesan kepada kuasa membeli dan permintaan untuk produk hartanah berstandard tinggi.

4. Pembangunan baharu tidak dapat menarik ‘purchasing power’ yang memadai. TTDI Gateway sudah tergendala dan walaupun i-City tampak menarik, ia belum tentu dapat membawa masuk golongan berpendapatan tinggi ke Shah Alam.

UOA Business Park di Glenmarie dibina oleh pemaju sama yang memajukan Bangsar South. Ia terletak sebelah Lebuhraya Persekutuan, lebih dekat dengan Kuala Lumpur, bersebelahan sahaja dengan Ara Damansara dan Subang Jaya tetapi ia tidaklah begitu menjadi.

Tidak mudah untuk menarik syarikat besar keluar dari Kuala Lumpur. Jadi nasib i-City sangatlah bergantung kepada kejayaan mereka untuk menarik syarikat besar memindahkan operasi mereka ke i-City.

Jika gagal, maka pembeli i-City perlulah terus memberikan subsidi sewaan kepada penyewa. Kebanyakan penduduk Shah Alam sedia ada tahu bahawa mereka boleh dapat nilai yang lebih baik berbanding membeli projek baharu.

Sebagai ringkasan, Shah Alam adalah tempat yang bagus untuk membesarkan keluarga anda. Namun ia bukanlah tempat yang sesuai untuk membesarkan aset anda.

Leave a Reply