Rumah yang anda beli tu, confirm ke boleh buat untung?

Rumah yang anda beli tu, confirm ke boleh buat untung?

2688
1
SHARE
Sumber gambar: Tech in Asia
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Tok berani cakap macam ni:

“Takde siapa yang tak nak buat untung (walaupun sikit) bila buat pelaburan.”

Dalam pelaburan hartanah, kita perlu pastikan yang kita buat untung semasa nak membeli, bukan masa menjual semata-mata.

Tu sebab penting untuk kita kira semua benda yang berkaitan dengan ROI (Return of Investment).

Tok boleh jamin korang akan banyak belajar lepas hadamkan perkongsian Tuan Najib Mohamed ni.

Kenapa kena kira ROI sebelum beli mana-mana hartanah?

Ada soalan daripada seorang pembaca blog saya tentang Return of Investment (ROI) untuk pelaburan hartanah.

Pernah ke korang kira ROI bila korang beli hartanah? Macam mana nak kira?

Kita akan buat kira-kira mengikut contoh yang saya bagi dekat bawah ni:

  • Harga belian hartanah: RM240,000,
  • Down payment: RM24,000,
  • Kos renovation / beli perabot: RM6,000,
  • Kos sampingan: RM5,930 (bayar yuran guaman, duit setem),
  • Bayaran bulanan dekat bank: RM1,150 (90% MOF, 35 tahun, 4.6% faedah),
  • Yuran penyelenggaraan: RM200,
  • Sewaan: RM2,000,
  • Kos-kos lain: RM472.

Ada apa dengan Return of Investment (ROI) ni?

Ramai orang terlepas pandang bila mengira ROI.

Dan kalau korang terlalu fokus kepada pengiraan ROI bulanan semata-mata, mungkin kiraan korang tu akan berikan false positive ROI.

Untuk dapatkan pengiraan untung bersih tahunan, kos-kos seperti percukaian, insuran MLTA/MLTT, baik pulih, property enhancement (tambah nilai), dan juga vacancy loss (kes gagal dapatkan penyewa) perlu kita ambil kira.

Katakan, kos-kos yang terlibat adalah:

  • Insuran MLTT: RM110,
  • Indah Water: RM12,
  • Kos baik pulih: RM50,
  • Vacancy loss: RM1,800 X 2 bulan = RM3,600 (dengan menganggap 2 bulan rumah kosong takde penyewa semasa proses pindah randah),
    • RM3,600 / 12 bulan = 
    • RM300 (jumlah purata yang kita dapat).

Lepas tu, tambah semua jumlah ni untuk dapatkan jumlah kos yang kita kena tanggung:

  • RM110 + RM12 + RM50 + RM300 =
  • Jumlah kos-kos lain = RM472

#1: Cara kira aliran tunai (cash flow) yang anda bakal dapat

Ini formula yang korang patut semat sentiasa dalam minda:

“Sewaan bersih bulanan = Sewaan bulanan – (yuran penyelenggaraan + kos-kos lain)”

Kita gunakan balik maklumat dekat atas tadi:

  • RM2,000 – (RM200 + RM472) =
  • RM1,328

Jadi, aliran tunai bulanan korang akan jadi banyak ni:

  • RM1,328 – RM1,150 =
  • RM178

#2: Macam mana nak kira pulangan atas pelaburan tunai (return on cash investment)?

Formula ni selalu pelabur gunakan bagi tujuan untuk dapatkan pendapatan pasif dari sewaan, dengan memasukkan bayaran bulanan di bank dan menggunakan modal tunai yang dilaburkan.

Jadi, korang akan buat kiraan berdasarkan pendapatan sewa.

“ROI = Pendapatan bersih dalam setahun / Modal pembelian X 100%”

In formula untuk korang kena gunakan:

“ROI = Pendapatan bersih dalam setahun / Modal pembelian X 100%”

Jom kita buat kira-kira. Gunakan maklumat yang ada dekat atas tadi:

  • Pendapatan bersih tahunan = Aliran tunai bulanan X 12 bulan =
    • RM178 X 12 =
    • RM2,136
  • Modal pembelian = Down payment + kos sampingan + kos renovation
    • RM24,000 + RM5,934 + RM6,000 =
    • RM35,934

Bermakna, ROI yang korang dapat adalah:

  • ROI = (RM2,136 / RM35,934) X 100% =
  • 5.9%

Dengan melaburkan wang berjumlah RM35,934 untuk hartanah ni, pulangan bersih yang korang bakal terima adalah RM278 sebulan, atau RM2,136 setahun atau 5.9% setahun.

Nampak macam sikit. Tapi korang perlu ingat. Dalam pelaburan hartanah, kita ada kelebihan lain.

Pendapatan kita boleh datang daripada 2 sumber:

  • Dengan sewaan,
  • Melalui peningkatan modal (capital appreciation).

Yang 2 ni, saya akan bagi formula dan cara kira dekat bawah ni nanti.

#3: Macam mana nak kira hasil sewa bersih (nett rental yield)?

Pengiraan tanpa masukkan bayaran bulanan bank bank ke dalam formula.

“ROI = (Sewa bersih dalam setahun / Jumlah nilai pembelian) X 100%”

  • Sewa bersih tahunan = Sewaan bersih bulanan X 12 bulan
    • RM1,328 X 12 =
    • RM15,936
  • Jumlah nilai pembelian = Harga belian + Kos sampingan + Kos renovation
    • RM240,000 + RM5,934 + RM6,000 =
    • RM251,934
  • ROI: (RM15,936 / RM251,934) X 100% =
    • 6.3%

Kalau korang bandingkan dengan pelaburan lain seperti simpanan tetap (3% setahun), Amanah Saham (7% setahun), hartanah masih lagi berikan pulangan yang menarik sebanyak 6.3%.

Walaupun dalam pengiraan ini kita dah masukkan kos-kos lain secara terperinci sebagai langkah selamat.

2 kali lebih banyak berbanding pulangan simpanan tetap adalah satu perkara yang baik. Setuju tak?

Kalau hartanah yang korang beli tu tak mempunyai vacancy loss (takde penyewa) pada tahun tu, pulang boleh jadi lebih tinggi.

#4: Nak tahu cara kira untung (atau rugi) hartanah yang anda beli tu?

Setiap pulangan pelaburan mesti dikira sebelum melabur dalam sesuatu hartanah.

Mungkin ada hartanah yang tak berikan ROI yang tinggi (untuk sewaan), tapi ada peningkatan value (keuntungan modal).

Cuma, kalau dapat gabung 2 benda ni, hartanah yang korang beli tu akan jadi antara pelaburan terbaik korang.

Dalam kira-kira kat bawah ni, jumlah ROI dianggarkan 13%.

  • Jumlah nilai pembelian = RM251,934 (mengikut kiraan kat atas tadi),
  • Harga kenaikan hartanah (dalam setahun) = RM270,000,
  • ROI: (RM270,000 – RM251,934) / RM251,934 X 100% =
  • 7.2%

Tanam elok-elok nasihat baik ini dalam minda anda

Kalau nak beli hartanah untuk pelaburan, pastikan korang tengok setiap sudut keuntungan yang korang boleh dapatkan sewaktu membeli.

Walaupun korang nak beli hartanah untuk duduk sendiri.

Korang boleh je kira ROI daripada peningkatan value pada setiap tahun. Paling kurang, korang tau tengah buat untung masa tinggal dekat situ.

Dan selalu ingat. Korang jugak kena kira segala kos yang akan terlibat (dan mungkin terlibat) secara terperinci.

Selagi korang dapat kekalkan ROI positif, saya boleh cakap, korang memang genius!

Apa macam? Sekarang, korang dah boleh mula tekan kalkulator tu dan buat kira-kira, dan pastikan apa yang korang beli tu boleh buat untung.

Boleh Tok kata, ini antara ilmu wajib kalau nak jadi seorang pelabur hartanah genius dan awesome.

Dan juga, pastikan strategi yang korang guna tu tepat dengan matlamat yang korang nak capai. Kalau game plan cantik, untung pun cun la.

Lagi cun bila anda gabung ilmu ini dengan ilmu 16 otai hartanah

Pegalaman – banyak yang kita boleh belajar daripada benda ni. Tak kira pengalaman diri sendiri dan juga orang lain.

Dan 16 pelabur otai ni dah siap sedia kongsikan pengalaman mereka dalam industri. Apa akan jadi kalau korang belajar daripada yang pakar?

Dah tau jawapan soalan dekat atas tadi? Klik sini sekarang untuk belajar.

>>> KLIK SINI UNTUK eBOOK “TAK ADA DUIT, BOLEH BELI RUMAH KE?” <<<

1 COMMENT

  1. RALAT:

    #2
    Dengan melaburkan wang berjumlah RM35,934 untuk hartanah ni, pulangan bersih yang korang bakal terima adalah RM278 sebulan, atau RM2,136 setahun atau 5.9% setahun.

    *Bukan RM278 tetapi RM178

LEAVE A REPLY