Ringkasan Webinar Faizul Ridzuan: Kesan Kejatuhan Nilai Ringgit Ke Atas Industri Hartanah Malaysia

Tok semalam layan webinar dari Faizul Ridzuan.
Lama jugak webinar dia ni. Sejam lebih.

Sebab ramai yang mengadu kat Tok kata tak sempat nak tengok webinar tu, maka Tok pun minta izin Faizul Ridzuan untuk kongsi ringkasan dan catitan Tok dalam blog GilaHartanah.com ni:

Ringkasan Dalam Bahasa Melayu:

WEBINAR UNTUK MAKLUMAT TERKINI INDUSTRI HARTANAH DI MALAYSIA:

Adakah masih ada harapan untuk Ringgit Malaysia?

Apakah punca kejatuhan teruk Ringgit Malaysia?

Ramai sangat  Pakar Ekonomi Mi Segera di Facebook dan media sosial yang lain. Antara ulasan mereka:

  1. Semua salah DS Najib dan Rosmah Mansur. Mereka dalang kejatuhan Ringgit Malaysia
  2. Semua salah 1MDB.
  3. Semua salah ahli politik yang buat statement bodoh, menghilangkan keyakinan para pelabur.

Tapi, kalau “pakar ekonomi Facebook” ini betul, kenapa negara seperti Rusia, Australia dan Norway yang matawang mereka jatuh lebih teruk dari Ringgit berbanding USD walaupun negara mereka tiada DS Najib, 1RussianDB/1AustraliaDB/1NowayDB atau menteri CGPA 3.85 seperti Ahmad Maslan?

Apa sebab sebenarnya Ringgit Malaysia jatuh?

1. Dana-dana berjumlah lebih USD 1 Trilion ( 1,000,0000,000,000 ) telah lari dari pasaran ’emerging-markets’ ke pasaran ‘advance-economies’ seperti UK dan US.

Malaysia sebagai salah satu pasaran ’emerging markets’ memang merasakan tempias perubahan strategi dana-dana asing ini. Antara negara lain yang mengalami kemerosotan teruk akibat perubahan ini adalah negara negara seperti Australia, Indonesia, Thailand, Norway, Russia, Brazil, Mexico. Perubahan strategi dana-dana asing ini membuatkan mereka menjual stok matawang dan saham. Ini menyebabkan penurunan nilai matawang dan bursa saham di negara-negara ’emerging markets’ atau negara membangun.

2. Pasaran Komoditi Yang Menjunam

  • Malaysia merupakan negara pengeksport komoditi seperti minyak dan gas asli, getah, kelapa sawit dan lain-lain. Sektor ini menyumbang lebih 25% dari jumlah dagangan export kita. Masalah besar kini adalah harga komoditi yang telah jatuh menjunam ke aras yang lebih rendah berbanding 2008-2009.  Bila harga komoditi jatuh teruk, pendapatan negara akan berkurangan dan pasaran matawang akan berpendapat yang matawang kita kurang potensinya. Jadi mereka akan jual.
  • Malaysia adalah negara yang sangat bergantung kepada pasaran komoditi. Maka, bila harga komoditi jatuh, ekonomi Malaysia turut mengalami kesan yang sama.
  • Kejatuhan harga minyak mentah: Kita adalah negara pengeluar dan pengeksport. Kejatuhan harga minyak turut menyebabkan penurunan pendapatan negara.

5. Kenaikan risiko politik semasa

  • Pihak pengurusan dana-dana besar (fund managers) di Malaysia dan serata dunia memerhati dengan rapat situasi politik di Malaysia, terutamanya jika ada kebarangkalian pertukaran kerajaan.
  • Rombakan kabinet baru-baru ini telah memberi persepsi negatif terhadap pelabur luar
  • Gabenor Bank Negara Malaysia, Tan Sri Zeti bakal bersara kelak pada tahun 2016. Beliau disanjung tinggi di mata dunia kerana kecekapan pengurusan ekonomi Malaysia dan pasaran luar tidak pasti pengganti beliau akan meneruskan polisi pengurusan ekonomi yang sama.

6. Penurunan Nilai Yuan oleh Bank Negara China

  • Menyebabkan kejatuhan pasaran saham besar-besaran seluruh dunia
  • Nilai matawang Yuan meningkat dengan mendadak sejak beberapa tahun kebelakangan ini.
  • Memandangkan China adalah pengeksport utama di dunia, penurunan kadar tukaran matawang Yuan adalah bermanfaat tinggi bagi negara mereka.
  • Mana-mana negara yang mengimport dan mengeksport barang dari China turut menerima kesan dari penurunan matawang ini

Apakah kesan penurunan nilai matawang Ringgit berbanding USD kepada negara kita? Bukan semua kesan adalah negatif .

1. US bukan rakan perdangangan utama untuk Malaysia :

  • Kadar import dari US adalah 7% dari seluruh import di Malaysia
  • Rakan utama ekonomi Malaysia adalah China. Kebanyakan barangan dan peralatan di dalam rumah kita adalah dibuat di China. Jadi, adakah penurunan matawang China bagus untuk kita? Bagus sebenarnya. 🙂
  • Bagus untuk syarikat dan peniaga kita yang mengeksport ke pasaran luar..

2. Negara lain turut menurunkan nilai matawang mereka dengan sengaja:

  • Chinese Yuan
  • Kazakhstan Tenge
  • Vietnam Dong

Berita Positif / Pandangan Alternative :

1. Franklin Templeton, antara pengurus dana terbesar di dunia,  dengan nilai dana USD855 billion, baru-baru ini telah membeli berbillion bon negara Malaysia. Mereka berpendapat ekonomi kita masih kukuh.

http://www.straitstimes.com/business/economy/templeton-buys-billions-worth-of-malaysian-bonds-as-global-funds-flee

2. Morgan Stanley, syarikat pengurusan kewangan utama di Amerika Syarikat, tidak menyenaraikan Ringgit Malaysia di dalam senarai matawang berisiko tinggi.

3. Nilai matawang Ringgit menunjukkan prestasi paling memberangsangkan pada tahun 2010. Jadi, ada teori yang mengatakan matawang Ringgit adalah mahal (over-valued) dan sedang mengalami proses pembetulan atau correction.

Berita Terkini Industri Hartanah:

  1. Penjawat awam mampu membeli hartanah pada harga maksima RM600,000. Ini adalah petunjuk harga terbaik untuk para pelabur hartanah, yang dipanggil “mass property market”. Bermakna, pelabur digalakkan melabur dalam hartanah pada harga RM600,000 ke bawah untuk mendapatkan prospek pembeli yang ramai bila kita ingin menjual hartanah tersebut.
  2. Projek pembangunan infrastruktur diteruskan dan ia membantu menambah bilangan pekerjaan dan meningkatkan prestasi ekonomi Malaysia.
  3. Statistik pinjaman perumahan Suku Pertama dan Suku Kedua untuk 3 tahun berturut-turut. Kadar penerimaan permohonan pinjaman oleh pihak bank hanya menurun dalam lingkungan 0.5% ke 3% sahaja.
  4. Projek MRT2: Laluan trek MRT2 akan melalui Bandar Malaysia. Sila kaji laluan MRT.
  5. Indeks hartanah sewaktu krisis ekonomi. Harga tetap meningkat. Pada tahun 2015, peningkatan mungkin tak banyak.
  6. Minat para pelabur hartanah dari luar negara terhadap pasaran hartanah Malaysia semakin meningkat kerana kejatuhan Ringgit akan menyebabkan hartanah Malaysia semakin murah. .

Soalan 1: Adakah pasaran hartanah akan mengalami kesan yang teruk jika krisis ekonomi kita seperti tahun 1997-1998?

Lihat pada Indeks Harga Hartanah (House Price Index).

Harga hanya jatuh 10% sewaktu krisis ekonomi berlaku, tetapi ia tetap lebih tinggi dari harga beberapa tahun sebelum krisis tersebut bermula. Maka, sebenarnya harga tak jatuh banyak untuk pasaran hartanah “mass market”.

Pada tahun 2008 dan 2009, tiada penurunan harga hartanah. Hanya fasa pembetulan harga hartanah yang terlebih nilai (over-valued). Tetapi, pasaran hartanah “mass market” mengalami prestasi paling memberangsangkan kerana permintaan sewa yang tinggi.

Soalan 2: Jika saya ada duit, nak melabur di mana?

Jangan beli hartanah di luar negara yang matawang Ringgit adalah pada tahap paling lemah sekarang ini berbanding dgn matawang mereka. Ini termasuklah hartanah di Singapura, Hong Kong, Jepun, US, UK.

Untuk Australia, kadar tukaran Australia merosot lebih teruk berbanding Ringgit. Jadi bila anda beli hartanah di Australia sekarang, anda anda akan mengambil kesempatan atas kelemahan matawang mereka tetapi anda harus betul-betul faham undang-undang dan peraturan untuk pelabur asing di sana.

Tips Pelaburan Hartanah Terkini

  1. Pastikan ada 2 booster dalam tempoh 2-3 tahun dari tarikh siap rumah tersebut. Contoh booster seperti shopping mall, LRT dan sebagainya. Penerangan lanjut dalam kursus Sarjana Hartanah.
  2. Pastikan kadar sewa anda menyamai atau lebih dari kadar bayaran bulanan pinjaman bank untuk pinjaman 30 tahun.
  3. Melabur di KLCC, Damansara dan Mont Kiara. Cari hartanah yang termurah di sana. Sila pastikan aliran wang tunai anda berada dalam keadaan baik.
  4. Sasaran: Cash flow (aliran tunai) dan appreciation (kenaikan harga). Jangan hanya mengharapkan kenaikan harga.
  5. Pasaran subsale, mesti dapat sekurang-kurangnya 10% di bawah harga pasaran.
  6. Peluang hartanah paling banyak datang sewaktu krisis. Pastikan anda bersiap sedia.

Fuh..panjang dah Tok translate ni. Harap korang semua faham la apa Tok tulis kat atas ni. Kalau tak faham, boleh komen kat bawah ni atau cuba Google sendiri. Boleh boleh?

🙂

Ringkasan dalam Bahasa Inggeris:

credit to Hafiz Puteh

WEBINAR QUARTER 3 PROPERTY UPDATES
Is there light at the end of the tunnel for ringgit?

What are the reasons of RM free-fall?

These are popular reasons conjured by Instant-noodle-“economist” perspective :
1. DS Najib and Rosmah are driving RM down.
2. 1MDB crisis.
3. Brilliant politicians? Lose confidence of investors

But if these economist are correct, how does one explain why countries like Australia, Norway, Russia where their respective currencies suffered a worse of drop against the dollar? They dont have DS Najib, 1RussiaDB/1AustraliaDB/1NorwayDB, or a minister with 3.85 CGPA, yet their currencies suffered just as bad?

Hence thats why its illogical to be emotional and conclude that these 3 are the main reason why our currency is falling.

SO WHY DID THE RM FALL?

1. The USD 1Trillion( $1,000,0000,000,000 ) capital flight from emerging markets towards advanced economies like US and UK.

This has bee a global trend for 2015 where funds are fleeing from even markets like China, Brazil and Indonesia. Malaysia, being a player in the emerging market category is not sparred from this trend. Amongst the other counties that suffered from this shift are Australia, Thailand, Norway, Russia, Mexico. This shift in unds strategy impacts both the equity markets and the currency of these countries, Malaysia included. (Watch the video and you can see the whole list of currencies impacted by this strategy shift)

2. Hammered commodity prices

a. Oil and gas, rubber, palm oil, etc. The current price index is even lower than 2009.
b. Malaysia is commodity dependent economy. Hence, we are hammered too.
c. Falling oil price: We are producer and exporter. Drop in price, drop in county’s revenue.
d. 25% reliance on commodities export are actually hitting Malaysia.

3. Increased political risks

a. Concern of fund managers if there is any change of government.
b. Cabinet re-shuffle had put negative impression to the investors.
c. Tan Sri Zeti’s contract status for Bank Negara is a key for economic confidence. She is a performer and her contract is due to expire in 2016.

4. Devaluation of Yuan

a. Resulting in massive global stock sell-off
b. Yuan was increasing in value for the past years.
c. Since China is a major world exporter, devalue of currency is beneficial for them as this makes their export more competitive.
d. Any countries that are importing and exporting to/from China will be affected, including Malaysia.

Is currency devaluation/depreciation is all bad news?

1. Lets first understand the impact of depreciation against USD:
a. Our total import from US is only 7% from US. Honestly besides my Apple products, I dont consume much of US brands or products.
b. China is our largest trade partners. Most of our households items are China made. Hence, devaluation of Yuan is good for us since we can buy things cheaper from China.
c. Singapore is our 2nd largest trade partner. But Im scratching my head to see if theres anything that I use or consume daily that originates from SIngapore?

2. Other countries are devaluing their currency also: Chinese Yuan, Kazakh Tenge, and Vietnam Dong. Their are also exporters like Malaysia.

Positive notes

1. Templeton currently buying up Malaysia Bonds and debts. Their current asset under management is approx USD850Billion. Quoting them : ““While the Malaysian market has come under extreme stress, we still believe in the long-term value of our investment in the country,” said Michael Hasenstab, chief investment officer for global bonds at Franklin Templeton.
2. Approved investments is up in the 1H 2015 VS 2014. Why the investors stay in Malaysia despite the hype of RM losing values?
3. Morgan Stanley in its latest report does not capture Malaysia Ringgit as the “Trouble-10” currency list. Guess which country is on their list? Singapore and Indonesia.
4. RM was the best performing currency in 2010. Hence, its plausible to think that 2015 is correction period for RM.

Market updates

1. Civil servant can buy up to RM600k. Good for mass property market investors.
2. Infra project is continuing to create jobs and spur the economy.
3. Loans Q1 and Q2 over 3 year comparison. Approval rates is slowing but just merely 0.5% to 3% reduction of approval rates. Puteh: Approval rates is still high to me. During this time is the best to get approvals due to less pool of willing investors to fulfill the loan KPIs.
4. MRT2 new proposed alignment serving Bandar Malaysia. Do research on MRT lines.
5. Property index during crisis. Price still going up. 2015? Price push might seems to slowing down but spotting the moment of crisis is almost impossible.
6. Foreign interest in Malaysia’s property is on the rise.

Common questions

Q1. If we face another crisis like 1997?
Look at House Index Price, price dropped by 10% during crisis but the price is still higher than the period prior the crash. Hence, price never dropped for mass market.
2008 and 2009 – No price reduction. Only corrections for over-valued properties. But mass market properties were performing great due to continuum of rent demands.

Q2. Where should I park my funds today?
Its not a smart move today to buy outside of Malaysia when our currency is its weakest point.  Check out SG (RM strong in 2012, HK (Strong in 2014), UK (Should buy during RM strong for less than RM4.50 per pound), USD (Was below RM2.9 per 1 USD). Buying at those times makes sense but not today. For most people today, they are making knee-jerk reactions when they are buying overseas property today. Why emotional and buy overseas now?
The only country in my opinion that makes sense for any Malaysian to look at today is actually Australia. Australia’s AUD currency has actually dropped against the RM. If you buy AUS property today, you are taking advantage of AUD weakened position but make sure you fully understand the local market there

Q3. Will properties becomes more expensive with a weakened RM?

RM vs. RMB – Construction Materials: RM is depreciating faster than Yuan (RMB) devaluation just like majority of other currencies. Hence, cost of import materials will increase. So,if the developer buys most of their materials from China and other countries, their cost is bound to go up. There should be better bargains in secondary market which isnt impacted by currency movements.

What are the property selection criteria for FAR Capital today?

(Pls watch the video)

Q&A

1. Whats your take on Penang market?

2. Do you think BLR or BR going up?

3. Will there be an oversupply situation in 2017-2018?

4. If the economy is doing well, why is our currency weakened against our neighbour Singapore?

5. Why BNM shouldnt artificially defend RM and let it float freely.

6. Whats your take on SOVO and SOFO projects?

7. Why KLang Valley is our best bet? .

8. Definition of mass market properties and should we buy these?

9. Income growth –  Growing, stagnant or reduced?

10. Which property category will suffer in the next 2-3 years.

(Pls watch the video for answers)

Dapatkan ebook langkah demi langkah untuk refinance rumah anda untuk langsaikan hutang-hutang anda

Istimewa untuk korang, Tok dah sediakan satu ebook khas yang menceritakan dengan lebih ‘detail’ macam mana nak buat refinance rumah ni.

Masukkan nama dan email dalam borang di bawah, dan click sign-up untuk download ebook “4 Langkah Refinance Rumah Untuk Langsaikan Hutang Anda”.

PACK (2)

Sempena bulan yang kemerdekaan ini, kami beri EBook ini PERCUMA untuk bulan ini sahaja! Masukkan Nama Dan Alamat Email Anda Di Bawah Untuk Download Ebook. 

“4 Langkah Refinance Rumah Untuk Langsaikan Semua Hutang”

 

1K Shares

15 thoughts on “Ringkasan Webinar Faizul Ridzuan: Kesan Kejatuhan Nilai Ringgit Ke Atas Industri Hartanah Malaysia

    1. kebelakangan ini saham-saham yang dibeli oleh pengurus dana unit trust mengalami kejatuhan harga, tapi ia bergantung kepada setiap dana tersebut.
      lain unit trust, lain prestasi nya.
      mungkin Nadiah boleh ambil kesempatan untuk melabur dalam Unit Trust ketika harga seunit sangat rendah ketika ini. 🙂

  1. Assalamualaikum Tok. Adakah bank rate utk property loan competitive skrg nih? nak tunggu atau loan skrg?

    Selamat Bercuti sempena Hari Merdeka Tok.

    Tok jawab yer. Tq tok.

    1. Salam, Shamsi.

      Tak perlu tunggu rate murah untuk apply loan.
      Bila-bila masa pun sesuai untuk beli hartanah.
      Yang penting, matlamat pelaburan kita jelas.
      Jika beli untuk duduk sendiri, memang tak perlu tunggu lama, kerana harga rumah meningkat setiap tahun. 🙂

    1. Pada pendapat Tok, pelaburan ASB memang sesuai tak kira semasa ekonomi sedang bagus, atau ekonomi tak berapa bagus. Tapi, perlu berguru dengan pakar pelaburan ASB. Antara yang Tok syorkan adalah saudara Khairul Ezuwan. Boleh cari nama beliau di Facebook. 🙂

  2. Assalam Tok,
    Kami planning nak refinance rumah aptmt kami dgn tujuan utk memperolehi cash utk move in landed house kami yg akan siap hujg thn ni. Oleh kerana kekurangan simpanan, refinance aptmt kami rasakan merupakan jln terbaik berbanding memohon personal loan yg mana interest ratenya lebih tinggi. Buat pengetahuan Tok, outstanding balance housing loan kami hanya tinggal 48% dari total loan, dan nilai aptmt kami telah naik 100% dari harga belian 7 tahun lepas.

    Mohon pandangan Tok. Terima kasih.

  3. As salam Tok,
    Ruginya umur dah masuk 4 siri baru dapat belajar semua ni….masa yg semua harga rumah dah tak masuk akal.
    Awal bekerja komitmen rendah, tapi sebab tiada ilmu…target nak menyimpan pun takde.
    Terima kasih la Tok….
    Nak cuba jugak panduan Tok yg mana sesuai dgn saya.

Leave a Reply