Takde satu pun pakej pembiayaan yang mampu memenuhi kehendak setiap pelabur.

Sebab tu penting untuk pilih pakej loan yang tepat dengan keperluan kita. Tak boleh main sental je loan yang rendah daripada sudut kadar faedah semata-mata.

Kali ni, Tok nak sentuh bab pinjaman Kerajaan dan juga pinjaman bank. Yang mana satu patut korang pilih?

Jom baca perkongsian daripada blog Mohd Elam & Partner ni. Tok juga turut selitkan ilmu tambahan daripada blog Najib Mohamed.

In Shaa Allah lepas habis baca nanti, korang tahu nak gunakan pembiayaan yang mana satu.

Apa yang patut anda ambil kira sebelum memilih loan rumah?

Pembiayaan adalah satu aspek yang kita tak dapat nak elak dalam proses pembelian hartanah.

Tak kira korang baru nak beli rumah atau nak upgrade ke rumah yang lebih besar dan selesa, ada banyak faktor yang wajib kita pertimbangkan seperti:

• wang pendahuluan (down payment),
• jumlah pembiayaan,
• kadar faedah pinjaman,
• tempoh pinjaman,
• ansuran yang kita kena tanggung.

Korang wajib terokai setiap pilihan yang ada dalam usaha mendapatkan pinjaman rumah yang terbaik daripada bank.

Ini dia penerangan yang lebih terperinci berdasarkan 5 poin kat atas tadi:

#1: Bab duit down payment

Wang pendahuluan (down payment) ini dipecahkan kepada 2 bahagian, 3% dan juga 7%. Jumlah 3% itu biasanya dikira sebagai fi tempahan (booking fee).

Baki 7% tu pula, korang kena jelaskan dalam tempoh masa yang ditetapkan oleh penjual atau pemaju.

Booking fee 3% tadi tu merangkumi Perjanjian Jual Beli (S&P) dan juga duti setem.

Kos ini perlu dibayar sendiri, kecuali korang beli rumah yang sedang dibina (undercons) atau bergantung kat budi bicara penjual rumah tu.

Tok cakap macam ni sebab ada juga kes yang penjual rumah (kes subsale), yang tak kisah tangguhkan duit booking ni sehingga loan dah disbursed,

Buat yang memohon pinjaman rumah, korang boleh masukkan kos ini dalam loan yang dipohon (biasanya, sekitar 2.5%) kat bank.

Bagi loan kerajaan pula, korang boleh masukkan kos ini sepenuhnya.

Antara perkara penting yang anda perlu pertimbangkan

Ada macam-macam pakej pinjaman yang bank sediakan untuk penuhi keperluan individu. Pastikan korang kaji dan bandingkan semua perkara yang perkara berkaitan pinjaman seperti:

• kadar faedah,
• ciri-ciri,
• yuran yang terlibat,
• caj tambahan yang ada.

Dari sini, baru korang boleh pilih jenis pinjaman yang terbaik untuk korang gunakan.

Dan jangan pula lupa. Korang yang dah lama bekerja ada kelebihan ni ya.

Korang boleh keluarkan sejumlah wang dalam simpanan KWSP Akaun 2 untuk membantu proses pembelian rumah.

Pengeluaran ini boleh dibuat untuk membeli rumah atau untuk kurangkan atau menebus pinjaman perumahan.

#2: Bab margin kewangan

Di Malaysia, margin pinjaman rumah yang biasa bank bagi adalah sebanyak 90% daripada harga jualan untuk pembelian 2 hartanah pertama.

Kalau korang layak dapatkan margin pembiayaan sebanyak 90%, korang masih perlu bayar baki 10% daripada harga hartanah.

Jumlah ni dibayar terlebih dulu oleh pembeli, yang biasanya berasal daripada simpanan mereka.

Yuran guaman, duit setem, dan kos penilaian (jika ada) perlu dijelaskan melalui peguam.

Dan kalau korang buat pinjaman melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), margin kewangan adalah 100%, atau terendah daripada nilaian sama hartanah atau kelayakan semasa.

Skim Rumah Pertamaku adalah satu inisiatif Kerajaan Malaysia untuk membantu golongan muda membeli rumah pertama mereka.

Kalau korang berpendapatan RM5,000 sebulan dan ke bawah, korang boleh dapatkan 100% pembiayaan, tanpa perlu membayar down payment (wang pendahuluan) 10%.

#3: Bab kadar pinjaman

Kadar faedah untuk pinjaman rumah Kerajaan adalah tetap (sebanyak 4%).

Manakala bank pula akan bagi kadar faedah antara 4 hingga 7%, bergantung kepada jumlah pinjaman.

Dan kadar ini tak sama untuk semua bank. Lain bank, lain kadar faedah yang mereka akan bagi kat peminjam.

Pinjaman yang ada pula takkan dapat penuhi semua kehendak pelabur. Pakej yang mereka sediakan ada keistimewaan masing-masing, bergantung pada objektif yang pelabur mahu capai.

Kalau korang kakitangan Kerajaan, adalah amat berbaloi kemudahan yang disediakan ini. Sebab kadar faedah berkadar tetap (4%) amat baik dan tak ditawarkan oleh mana-mana institusi kewangan yang lain.

Tambahan pula, kaedah pengiraan faedah bagi pinjaman Kerajaan pula berdasarkan “baki pinjaman tertunggak pada kadar baki yang berkurangan.”

Ia amat menguntungkan kakitangan Kerajaan. Rugi kalau korang tak gunakan kelebihan ini.

Sebelum pilih loan, anda patut tahu perkara ini

Kalau nak memohon loan rumah, pastikan feadah pinjaman tu dikira guna kadar harian (daily rest), yang mana pengiraan faedahnya dikira ke atas reducing balance (baki berkurangan).

Biasanya, kadar faedah pinjaman ini dikira berdasarkan BR semasa yang turun naik mengikut keadaan ekonomi semasa.

Yang pasti, kadar faedah pinjaman bank ini memang takkan lebih rendah berbanding pinjaman Kerajaan.

Apa yang korang patut buat (sebelum buat permohonan loan) adalah, semak dulu setiap BR daripada setiap bank yang ada. Baru korang nilai dan buat keputusan muktamad.

Semakin rendah kadar faedah, bermakna jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sikit.

Bagi pakej pinjaman Islamik, kadar faedah akan ditetapkan pada 10% maksimum walaupun BR bank tu meningkat sehingga 13%.

Kebanyakan bank utama seperti CIMB dan Public Bank ada tawarkan pakej Islamik seperti ini.

#4: Bab tempoh pinjaman (loan tenure)

Institusi kewangan biasanya akan berikan tempoh pinjaman sehingga 35 tahun (maksimum). Ini juga bergantung kepada jumlah komitmen peminjam yang dah dikira.

Untuk pinjaman Kerajaan pula, korang akan dapat tempoh pinjaman selama 30 tahun untuk pembelian rumah pertama. Yang ke-2 pula, korang hanya akan dapat selama 25 tahun je.

Hal ini berlaku sebab tempoh pinjaman bergantung kepada usia si peminjam (korang la).

Tapi, LPPSA ada tawarkan pakej pinjaman perumahan sehingga usia peminjam mencapai 90 tahun. Manakala pinjaman bank hanyalah sehingga usia mencapai 75 tahun.

Sebagai contoh, Affin Bank tawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun, atau sehingga umur peminjam mencapai 75 tahun.

Kalau korang dah berusia 25 tahun (sewaktu nak memohon pinjaman rumah), korang layak memohon pinjaman maksimum selama 45 tahun tu.

Kalau berumur 50 tahun pula, tempoh maksimum yang bank berikan adalah 25 tahun (bukan 45 tahun).

Tambahan pula, kalau tempoh bayaran pendek, korang terpaksa bayar jumlah ansuran bulanan yang lebih mahal berbanding biasa (pinjaman dengan tempoh pembayaran maksimum).

Apa-apa pun, tempoh pinjaman ini bergantung pada objektif dan komitmen peminjam.

#5: Bab bayaran ansuran yang anda wajib tanggung setiap bulan

Ansuran adalah nilai bayaran bulanan pinjaman yang perlu dibayar oleh peminjam, mengikut pengiraan yang telah dilaksanakan oleh pihak bank atau pengurus kewangan.

Antara maklumat yang terlibat dalam pengiraan tersebut adalah:

• nilai penuh hartanah,
• pinjaman dipohon,
• jantina,
• tarikh lahir,
• tempoh pinjaman,
• jenis bangunan,
• dan status bangunan.  

Hasil daripada pengiraan tersebut, itulah nilai yang perlu dibayar.

Sekiranya amaun bayaran bersamaan (atau lebih daripada) jumlah ansuran untuk tempoh 6 bulan, bayaran tu akan dianggap sebagai penyelesaian sebahagian pinjaman. Dengan syarat, korang takde sebarang tunggakan.  

Faedahnya adalah peminjam akan jimat faedah kehadapan yang perlu dibayar.  

Antara kelebihan yang anda akan dapat

Ini kerana LPPSA mengamalkan faedah atas baki pinjaman mengikut kaedah baki berkurangan bagi setiap bulan.

Bermakna, setiap kali pembayaran lebih diterima, faedah bagi bulan seterusnya akan berkurangan disebabkan bayaran lebihan tadi telah mengurangkan baki pinjaman bagi bulan pembayaran.  

Sekiranya amaun “Potongan Gaji/Potongan Pencen” dikekalkan, pinjaman akan selesai lebih awal dan seterusnya ada penjimatan dari segi ansuran MRTA.

Lebihan ansuran akan dibayar apabila hutang pinjaman selesai dalam bentuk “Cash Surrender Value”.  

Peminjam juga boleh memohon untuk mengurangkan amaun ansuran bayaran balik bulanan, dengan mengekalkan tempoh sedia ada.

Gambar bawah ni adalah untuk rujukan mudah buat korang:

Sumber: Mohd Elam & Partner

Kelebihan pinjaman Kerajaan yang institusi kewangan lain tak ada

Sumber: Mohd Elam & Partner

Untuk pinjaman bersama institusi kewangan lain (bank), mereka tak akan menerima mana-mana peminjam yang berusia. 

Pinjaman bersama institusi kewangan lain juga akan menolak pinjaman kalau pembeli menghadapi penyakit kritikal seperti strok, kanser, dan lain-lain. 

Tapi…

Pinjaman Kerajaan amat berbeza kalau kita bandingkan dengan pinjaman bank. 

Pinjaman kerajaan akan memberi perlindungan kepada peminjam, sebagai contoh untuk kes bunuh diri dan gila. 

Kerajaan juga akan melindungi pasangan kalau berlaku kematian pada pihak pasangan atau anak.

Sumber: Mohd Elam & Partner

Nak kira berapa banyak yang anda kena bayar setiap bulan?

Ini dia formula yang korang wajib tahu sebelum buat keputusan untuk ambil pinjaman rumah yang sesuai:

Cara kira jumlah ansuran bulanan:

Kalau korang bandingkan antara loan Kerajaan dan pinjaman bank, korang akan dapati jumlah ansuran bulanan untuk pinjaman Kerajaan lebih rendah berbanding loan bank.

Gambar rajah kat bawah ni tunjukkan cara kiraan supaya korang lebih mudah faham:

Sumber: Mohd Elam & Partner

• PS #1: Ini dikira berdasarkan kadar faedah pinjaman perumahan Kerajaan (4%).
• PS #2: Pengiraan ini hanyalah cadangan semata-mata. Ia mungkin berbeza sikit dengan jumlah bayaran yang sebenar.
• PS #3: Jumlah bayaran bulanan tak termasuk dengan kos perlindungan Takaful.

Macam mana nak tahu berapa banyak yang anda layak pinjam?

Ini pula adalah jadual kelayakan pinjaman Kerajaan untuk pembelian rumah yang terbaru dikemaskini pada 1 Januari 2015:

Sumber: Najib Mohamed

Apa pula kelayakan pinjaman yang saya perlu tahu?

1. Kelayakan pinjaman berdasarkan jadual kelayakan  di atas. Kalau gaji bulanan hakiki korang sebanyak RM6,500, bermakna korang layak untuk meminjam RM562,000 untuk pembelian hartanah,
2. Bagi pinjaman pertama tertakluk kepada ansuran bulanan tak melebihi 60% daripada gaji hakiki semasa. Manakala pinjaman ke-2 tertakluk kepada ansuran bulanan tak melebihi 50% daripada gaji hakiki semasa,
3. Segala potongan gaji di dalam slip gaji tak akan dikira. Termasuk juga pinjaman dengan pihak bank,
4. Segala pinjaman haruslah mendapat kelulusan ketua jabatan untuk menyokong permohonan pinjaman.

Menarik ni. Macam mana saya nak buat permohonan?

1. Pemohon hendaklah menggunakan borang online untuk menghantar permohonan. Klik sini sekarang,
2. Borang permohonan berserta dokumen sokongan yang lengkap hendaklah dikemukakan kepada Perbendaharaan Malaysia melalui Ketua Jabatan (hanya untuk tentera & Polis),
3. Perbendaharaan Malaysia berhak menolak permohonan melibatkan pemaju/kontraktor/peguam/arkitek bagi melindungi kepentingan Kerajaan,
4. Perbendaharaan Malaysia berhak menolak permohonan yang melibatkan pemohon yang pernah melanggar syarat pinjaman perumahan Perbendaharaan,
5. Perbendaharaan Malaysia berhak untuk membatalkan pinjaman sekiranya didapati peminjam telah melanggar syarat pinjaman perumahan.

Kalau takde sebarang masalah, korang akan dapat keputusan permohonan dalam masa seminggu.

—

In shaa Allah, Tok harap perkongsian ni boleh bantu korang buat keputusan yang baik.

Setiap loan ada kelebihan masing-masing. Tapi bagi yang memang kerja gomen tu, jangan pulak abaikan peluang baik ni ya.

Kalau Tok la, memang dah tak teragak-agak beli rumah guna kelebihan yang ada tu. Yang korang pulak, tunggu apa lagi?