Pada 25 Januari yang lepas, Bank Negara Malaysia menaikkan kadar OPR (Overnight Policy Rate) dari 3.00% kepada 3.25%. Bermakna, OPR meningkat sebanyak 25 mata asas.
Dah nak hampir 2 minggu kenaikan ini berlaku. Tapi berapa ramai tahu kesan kenaikan ini kat loan rumah korang?
Buat korang yang serius nak tahu, hadamkan perkongsian power Cikpuan Bella Leana ni tanpa was-was.
Overnight Policy Rate (atau Kadar Dasar Semalaman) adalah kadar faedah yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia.
Ia adalah kadar yang dikenakan oleh bank yang berikan pinjaman kepada bank yang meminjam sejumlah dana (duit).
Duit yang ada dalam sesebuah bank boleh jadi bertambah atau berkurang setiap hari, bergantung pada aktiviti seperti pengeluaran atau deposit oleh pelanggan.
Nak mudah faham, bank akan pinjamkan sebanyak mungkin kepada pelanggan setiap hari. Sebab ini adalah salah satu cara bank buat duit.
Dan bila dah tamat waktu operasi, akan ada bank yang mempunyai lebihan atau kekurangan duit dalam simpanan mereka.
Bank pula, perlu memastikan jumlah tertentu dikekalkan dan disimpan dalam bank setiap hari.
Bila terjadi antara 2 situasi ni, bank (yang tak cukup duit) terpaksa meminjam sejumlah duit untuk satu tempoh masa (semalaman). Mereka akan meminjam daripada bank lain (yang mempunyai lebihan dana) atau dekat BNM sendiri.
Dan pembiayaan ini akan dikenakan Kadar Faedah Semalaman (OPR) yang telah ditetapkan oleh BNM. Semua ini bagi memastikan sistem perbankan kekal stabil.
OPR hanya dikenakan dekat institusi kewangan, dan bukan dekat pelanggan (kita).
Pengurangan (atau kenaikan) kadar OPR akan memberi kesan dekat kos pinjaman antara bank, yang akhirnya akan menjurus kepada kesan berangkai.
Bermakna, kita (peminjam) jugak akan terkesan. Kos pinjaman yang gunakan floating rate akan meningkat lebih tinggi. Yang fixed rate pulak, tak terkesan.
Apa effect kepada BLR (Base Lending Rate) / BFR (Base Financing Rate) bila OPR meningkat?
BLR dan BFR ni adalah kos pinjaman (atau pembiayaan) dari Institusi Kewangan (Financial Institution) dan mostly akan berubah mengikut OPR semasa yang diumumkan.
Kenapa?
Secara asas, semua benda ni inter-related dengan keadaan ekonomi kita sekaran ni. Bila dah agak terlalu rancak berbelanja, kena ambil pendekatan untuk slow-kan sikit la.
Bila kos pinjaman (atau pembiayaan) naik, spending power akan berkurang. Jadi, ini akan beri kesan kat money supply yang akan menurun. Jadi, price (atau market) akan jadi lebih stabil.
Bila BLR (atau BR) naik, secara tak langsung faedah (interest) atau financing rate jugak akan naik, dan installment pun akan turut sama naik. Simple, kan?
Sekarang ni pulak, kita dah guna BR (Base Rate) dan IBR (Islamic Base Rate). Apa pulak effect kenaikan OPR ke atas dua benda ni?
Basically, BR ni tak bergantung kepada OPR secara langsung. BR ni bergantung kepada setiap bank punya benchmark untuk cost of fund dan liquidity, serta Statutory Reserve Requirements (SRR).
OPR naik atau tak, bank berhak untuk review BR mereka. Boleh jadi maintain, naik atau turun, walaupun OPR tak berubah.
Bila OPR meningkat, BLR juga biasanya akan meningkat sama. Walaupun BR tak bergantung kat OPR secara langsung, kemungkinan untuk BR naik juga adalah tinggi.
Bermakna, kemungkinan besar BR jugak akan terkesan.
Berbalik kat monetary policy tadi. Pasal demand dan supply yang berlaku dalam market kita sekarang.
Untuk stabilkan market sekarang, kita digalakkan untuk menyimpan berbanding berbelanja. Jadi, bank akan tawarkan kadar faedah yang menarik untuk deposit berbanding pinjaman (atau perbelanjaan).
Tapi, ada kemungkinan jugak BR akan maintain.
Dan bukan BR je yang akan terkesan tau, Kadar fixed deposit, foreign exchange rates, short-term/long-term rate, employment, harga barang, dan lain-lain yang menyumbang kepada faktor makro dan mikro dalam ekonomi pun akan turut sama terkesan.
Bella bukan pakar dalam bidang ekonomi. Bab proses loan, Bella tahu. Tu sebab Bella cakap, ini hanya pandangan personal Bella je tentang OPR ni.
Jadi lepas gigih baca habis perkongsian ni, korang jangan pulak terkejut bila dapat notifikasi dari pihak bank, yang installment korang akan naik. Kena bersedia, okay?
Tak perlu korang risau sangat. Biasanya bank akan naikkan installment dengna pengiraan unik. Bank akan ambil kira outstanding balance dan baki tempoh (remaining tenure) untuk pastikan installment baru tak membebankan korang.
Dan bukan hari ni OPR naik, hari ni jugak BR (dan yang seangkatan dengannya) dan installment akan naik.
Ada gap untuk revise semua benda tu. Ada bank yang ambil masa 3 bulan untuk adjust. Ada yang ambil masa sebulan je. Yang ni, bergantung kat bank.
Nak buat macam mana. Ini adalah antara risiko yang korang kena ambil kira dalam bab pinjaman perumahan.
Okay. Tok akan tunjukkan berapa banyak tambahan kat installment yang korang kena tanggung selepas kenaikan OPR.
Katakan, korang beli rumah harga RM300,000, tenure pinjaman selama 35 tahun dengan kadar faedah asal 4.3%.
Bila OPR naik sebanyak 0.25% mata asas, ini menjadikan faedah naik jadi 4.55%. Ini jumlah tambahan yang korang kena bayar kat bank :
Bermakna, korang kena tambah lagi RM41.61 setiap bulan untuk pembayaran installment rumah korang. Mampu tak korang tanggung kenaikan sebanyak ni?
—
Sekarang, Tok yakin korang dah tahu apa kesan kenaikan OPR kat loan rumah korang.
Biasanya, kenaikan sebanyak tu tak akan bebankan korang dalam hal membayar installment. So, tak payah la risau sangat bila dapat berita OPR naik ya.
Ilmu ni bermanfaat? Jemput SHARE kat kawan-kawan korang yang nak beli rumah tu.