Home Tip beli rumah “Kenapa saya tak pernah suka GRR (Guaranteed Rental Return)?” – Faizul Ridzuan

“Kenapa saya tak pernah suka GRR (Guaranteed Rental Return)?” – Faizul Ridzuan

2697
2
SHARE
Sumber gambar - Faizul Ridzuan (FB)
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Awal bulan ini, agak kecoh tentang sebuah syarikat pemaju kena saman dengan 137 pembeli.

Dan semua ini berpunca daripada skim GRR yang ditawarkan.

Secara logik, siapa pun mudah tertawan dengan tawaran cun macam ni. Siapa tak suka dapat pendapatan sewa kasar sebanyak 8% setahun?

Kalau takde ilmu, memang ramai akan tengok perkara ini sebagai ‘peluang emas yang tak patut dilepaskan.’

Tapi malang, akhirnya pembeli yang terkena. Hadamkan perkongsian Tuan Faizul Ridzuan ini supaya korang tak jadi mangsa.

Ada udang di sebalik batu? 

Sumber gambar – The Sun Daily

Sejak mula kongsikan ilmu hartanah pada 2013, selalu saya pesan kepada lebih 3,000 pelajar saya supaya berhati-hati dengan GRR (Guaranteed Rental Return).

Tak cukup dengan itu, saya siap pesan supaya lari jauh-jauh bila ada pemaju tawarkan GRR kepada mereka.

Kenapa?

Sebab kebanyakan pemaju kerap gunakan GRR ini untuk menjual hartanah yang mahal.

Dan kebanyakan masa, harga yang anda bayar dah termasuk sekali dengan ‘guaranteed rental return’ ini. Contohnya macam ni :

Jaminan pulangan sewa 7% setahun. Biar betul? 

1) Ada pemaju ni, nak jual hartanah X. Nilai hartanah tu sebanyak RM400,000 mengikut pasaran semasa.

2) Tapi pemaju tu pula, nak jual hartanah tu pada harga RM800,000. Dan mereka tahu. Kalau jual harga macam ni, dah tentu tak ramai orang yang berminat nak beli.

Ini sebab prospek boleh periksa market value yang hanya sekitar RM400,000.

3) Jadi, mereka gunakan GRR sebagai ilusi untuk buatkan anda fikir yang nilainya RM800,000.

Dan untuk buatkan kita fikir hartanah itu bernilai RM800,000, mereka berikan ‘jaminan’ pulangan sewa selama 200 tahun pada kadar 7%.

4) Sebab susah nak cari hartanah yang boleh break-even, idea yang janjikan 7% keuntungan ini seperti peluang yang tak selalu bertandang.

Pemaju tambah lagi, anda tak perlu buat apa-apa. Hanya duduk goyang kaki dan nikmati cash flow setiap bulan.

5) Bila dengar semua ini, pembeli pun jadi ‘high.’ Mereka jadi tamak.

Tak berbaloi la beli sebiji. Kena beli 2 3 biji, baru padu! Pemaju pulak bakar line, cakap hanya tinggal 3 unit je lagi. Pendek cerita, sapu semua.

Bahagia untuk 6 bulan pertama

6) Lepas tandatangan SPA, mereka akan cakap :

“Ambik kau, Faizul. Tak payah datang kelas kau pun, aku dah boleh dapat 7% untung sewa. Senang-senang dapat positive cash flow! Pandai jugak aku ni. Aku pun nak mula mengajar orang pasal pelaburan hartanah jugak la.

7) Dan bila hartanah tu siap, seronok kumpul untung sewa selama tempoh 6 bulan pertama. Pembeli tersenyum tiap hari.

8) Masuk je bulan ke-7, pembayaran GRR mula jadi tak menentu. Tanya orang kat ofis, admin cakap nak bank-in dah. Tengah tunggu bos tandatangan cek.

9) Masuk bulan ke-9, masih tak masuk dalam akaun. Admin kat ofis pulak dah tak nampak muka.

Mana tak, asyik kena ‘bambu’ je. Telefon tak berangkat. Mula nampak keuntungan GRR semakin samar.

10) Akhirnya, syarikat yang janjikan GRR selama 200 tahun tu, terpaksa dihentikan sebab dah tak ada dana. Pembeli cuba pula sewakan sendiri.

11) Tapi orang hanya sanggup bayar sewa RM1,500 sebulan mengikut kadar pasaran semasa. Yang tak best-nya, ansuran bulanan untuk rumah tu cecah lebih RM4,000 sebulan.

Terpaksa tanggung RM2,500 sebulan

Patutnya dapat positive cash flow. Tapi kena tanggung RM2,500 untuk orang lain tinggal kat rumah tu. Pembeli mula canang kat orang lain yang pelaburan hartanah adalah sebuah scam.

Padahal, mereka sendiri yang pilih beli hartanah yang terang-terang tak berbaloi ni.

Satu situasi yang boleh pertimbangkan GGR adalah bila membeli hartanah pada nilai pasaran. Dan sebagai BONUS, pembelian tu ada GRR.

Dengan cara ini, walaupun GGR buat hal, korang masih boleh sewakan pada nilai pasaran, dan tak perlu guna duit sendiri untuk bayar ansuran bulanan.

Kebanyak GRR berakhir dengan kehampaan (anda boleh kaji mana-mana resort/tempat percutian di Sabah, Melaka, Port Dickson, dan lain-lain).

Anda boleh ubah semua ini

Yang saya kesian, ramai yang gunakan dana persaraan mereka untuk beli hartanah macam ni. Akhirnya nanti, mereka akan hilang simpanan selama hidup mereka.

Buat anak muda, cuba check mak ayah, saudara-mara, atau orang yang anda sayangi, supaya tak jadi mangsa GRR.

Lain kali kalau jumpa pemaju yang tawarkan hartanah GRR yang dijual lebih daripada market value, tolong RFF (Run Fast Fast). Saya dah ulang cakap benda yang sama sejak 2013 lagi, dan saya harap anda dapat manfaat daripada perkongsian ini.

P/S : Saya jangkakan lebih banyak tawaran seperti ini akan muncul dalam masa 24 bulan akan datang. Dan ini bukan satu-satunya kes buruk GRR yang saya pernah dengar.

Ini apa yang Tok boleh simpulkan.

Kalau korang (atau ahli keluarga dan kenalan korang) ditawarkan dengan skim GRR ni, lari laju-laju dan jangan pandang belakang dah.

Silakan SHARE artikel ni supaya lebih ramai orang tahu. Cukup la 137 orang dah terkena. Jangan korang pulak jadi penyumbang kepada statistik ini.

2 COMMENTS

  1. Assalam, bukan semua developer yg offer GRR tu end up dgn kehampaan.
    My personal experience way back about 12 years ago
    went into the above agreement has NOT fail TO deliver a return about 7%. It is a resort type of Apartment and the monthly payment was always on time.
    Saya rasa, kalau nak kene tengok a few criteria
    – the developer, reputable ke tak.
    – the price of property compared to others
    – read the s&p throughly, not sure refer to friends who knows better.

    • Saya pun mempunyai pengalaman yang sama. Dapat offer GRR dan bertahan sehingga 6 tahun payment tanpa gagal bahkan meningkat peratusnya dari 6 – 6.5 – 7 – 8%. Walaubagaimanapun, option to renew masuk tahun ke 7 dan seterusnya, kadar ROI diturunkan kepada 4%. Dalam erti kata lain, keuntungan selama 6 tahun itu akhirnya neutral kembali dengan pemotongan ROI daripada 8& ke 4%.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here