Projek under construction A, lagi murah dari projek B? Aku dah bayar booking kot!

Ada 3 jenis pelabur hartanah dekat atas muka bumi ni :

  • Pelabur yang suka beli rumah under construction (UC),
  • Pelabur yang suka beli rumah second hand (subsale), dan
  • Pelabur yang suka beli rumah lelong (auctioned property).

3 jenis hartanah yang ada kat atas ni, ada kelebihan masing-masing.

Kalau korang tak punya banyak modal, hartanah under construction (UC) adalah yang terbaik. Modal yang diperlukan, tak banyak seperti beli rumah subsale dan lelong.

Tapi sebelum membeli rumah UC, ada beberapa perkara wajib kaji. Supaya korang tak terlebih bayar harga yang sepatutnya.

Fuh, macam-macam diskaun dan rebat boleh dapat. Wajib beli ni!

Banyak pemaju tawarkan diskaun, rebat, pakej perabot, dan juga fi guaman secara percuma untuk pembeli yang berminat.

Siapa yang tak suka semua ni, kan? Tok tak nafikan, tawaran yang mereka berikan amat menarik!

Lagipun, beli rumah UC tak gunakan banyak modal permulaan seperti membeli rumah dalam pasaran second hand dan lelong.

Jadi, perlu ke korang tandatangan dan terus beli tanpa berfikir panjang?

Nanti dulu. Sebagai pelabur yang awesome, wajib korang nilai dan kaji dulu pro dan cons yang ada. Nah, hadamkan perkongsian ilmu Tuan KC Lau yang Tok baca kat blog beliau.

#1 : “Aku terlebih bayar ke untuk beli unit UC ni?”

Sebagai permulaan, saya akan kira harga setiap kaki persegi untuk sesebuah unit.

Lepas tu, saya akan bandingkan dengan unit lain (yang sama dengan produk yang korang nak beli) dalam radius kawasan sekitar.

Apa yang perlu sama? Contohnya seperti :

  • Keluasan unit,
  • Jumlah bilik tidur,
  • Jumlah bilik air,
  • Jumlah unit yang ditawarkan, dan lain-lain.

Cara paling cepat korang boleh buat adalah, dengan gunakan kemudahan Project Review dekat laman web PropertyGuru.com.my.

Dekat bawah ni, saya terangkan secara ringkas cara gunakan alat bantuan ini :

Langkah #1 : Masukkan nama projek

Katakan, saya berminat nak tahu tentang projek Emporis Serviced Residence di Kota Damansara.

Bila dah masukkan nama projek, saya akan masuk pulak ke laman (page) yang menjelaskan projek tu secara terperinci.

5 kategori maklumat yang korang akan dapat adalah :

  • Pengenalan (introduction),
  • Maklumat projek (project details),
  • Lokasi (location),
  • Analisis (analysis), dan
  • Ringkasan (summary).

Langkah #2 : Klik ‘analisis’

Bila korang klik ‘analisis,’ korang boleh dapatkan maklumat untuk 2 perkara :

  1. Harga projek Emporis Serviced Residence untuk setiap kaki persegi (sebanyak RM750 setiap kaki persegi),
  2. Harga projek lain dalam lingkungan kawasan projek Emporis Serviced Residence (sekitar RM700 hingga RM1,000 setiap kaki persegi).

Dari sini, korang boleh tahu yang korang tak terlebih bayar untuk beli unit projek ini.

#2 : Berapa banyak pulak kena bayar faedah progress payment?

Katakan, saya beli sebuah unit UC hari ni dan jadi antara pembeli terawal. Paling kurang, kena tunggu selama 3 tahun untuk projek tu siap, betul?

Bermakna, saya kena tanggung perbelanjaan faedah (interest) untuk tempoh 3 tahun akan datang. Amaun ni, bergantung kepada setiap peringkat projek yang dah siap.

Membeli unit UC, ada kos tambahan yang korang kena tanggung kalau nak dibandingkan dengan membeli unit yang dah siap (seperti second hand dan lelong).

Bila beli rumah second hand atau lelong, korang akan membayar pinjaman bank serta-merta, dan juga boleh terus sewakan dan collect untung sewa tanpa perlu menunggu.

Sebab tu sebelum saya beli unit UC, saya akan tolak perbelanjaan daripada jumlah diskaun, rebat, fi guaman percuma dan lain-lain tawaran yang pemaju berikan. Baru boleh kira dan buat keputusan membeli yang tepat.

#3 : Apa impak kepada kelayakan meminjam pada masa depan anda?

Secara asas, kelayakan meminjam bergantung kat pendapatan bulanan, umur, dan DSR korang.

Contohnya, katakan korang :

  • Berumur 35 tahun,
  • Ada pendapatan bersih bulanan sebanyak RM5,000 (lepas tolak cukai dan KWSP),
  • DSR korang sebanyak 30% daripada pendapatan bulanan.

Kalau peminjam (bank) tetapkan DSR maksimum sebanyak 60%, korang mampu tanggung ansuran bulanan sebanyak RM1,500.

Dan untuk ini, setiap bank adalah berbeza, bergantung kat polisi risiko kredit dan pinjaman yang ditetapkan.

Dalam kes ni, jumlah maksimum pinjaman yang korang mampu tanggung adalah sekitar RM315,000.

Kalau korang pinjam RM300,000 untuk beli unit UC, korang kena mula bayar ansuran bulanan secara penuh selepas projek tu siap sepenuhnya.

Dan kalau projek tu ambil masa 3 tahun untuk siap, korang tak boleh memohon pinjaman lain untuk tambah beli rumah, dengan menganggap korang tak dapat sebarang peningkatan dari segi pendapatan.

Banyak beza kalau korang melabur dengan unit lain (rumah second hand atau lelong).

Pertama, korang akan servis loan rumah secara penuh. Bermakna, prinsipal pinjaman akan mula berkurang seawal bayaran pertama, berbeza dengan bayaran progress payment untuk beli unit UC.

Ke-2, korang boleh terus jana pendapatan bila dapat sewakan unit tu. Untung sewa ni, bank akan tengok sebagai sumber pendapatan. Jadi, korang lebih senang buat loan rumah seterusnya.

#4 : Anda perlu ‘berperang’ dapatkan penyewa (selepas unit UC siap)?

Katakan, saya beli unit kondominium UC. Lepas dah siap, saya akan dapat kunci rumah, sama seperti beratus pembeli lain.

Kalau separuh pembeli tadi adalah pelabur hartanah (seperti saya), berapa cepat saya boleh cari dan sewakan unit saya kepada target penyewa yang sesuai?

Secara logik, akan ada persaingan di kalangan pelabur untuk dapatkan penyewa yang berpotensi. Dan akan ada yang sewakan pada bawah kadar pasaran.

Tu belum lagi campur dengan pelabur yang upgrade unit mereka secara full-furnished (lengkap dengan perabot), sebagai usaha untuk sewakan unit tu pada kadar yang lebih tinggi.

Nak melabur dengan unit UC? Boleh. Dengan syarat, korang kena sediakan diri dengan pelan pelaburan yang strategik sebelum membeli. Ini jalan paling selamat untuk korang buat.

#5 : Ada apa dengan GRR (Guaranteed Rental Return)?

Boleh tahan ramai pemaju yang tawarkan skim GRR untuk jual projek mereka pada hari ini.

Secara asas, GRR adalah skim yang menjanjikan pembeli untuk dapatkan pulangan sewaan untuk sesebuah tempoh masa yang ditetapkan.

Ada yang anggap ini sebagai satu perkara yang awesome, dan ada jugak yang anggap benda ni sebagai satu bentuk penipuan (scam). Dan bagi saya, 2 poin ini ada betulnya.

Dekat bawah ni, saya senaraikan beberapa soalan yang korang wajib jawab, sebelum buat keputusan beli unit UC dengan skim GRR :

  • Kalau pemaju tak tawarkan skim GRR, korang masih akan beli tak hartanah tu?
  • Adakah harga jualan unit UC tu, setanding dengan harga hartanah lain yang terletak di sekitar kawasan yang sama?
  • Adakah pendapatan sewa dijamin dan realisitik untuk dicapai dalam keadaan pasaran semasa?
  • Adakah terdapat masalah dari segi undang-undang kat korang, kalau berlaku kegagalan dalam skim GRR?
  • Adakah korang memahami terma dan syarat yang ditetapkan dalam pelan GRR?

Dengan menjawab soalan ni, korang boleh elak beli projek UC yang lemah dari segi permintaan (demand), dan ada potensi untuk gagal dalam skim GRR yang ditawarkan pemaju.

Sebelum buat keputusan membeli projek UC untuk pelaburan, pastikan korang kaji habis-habis 5 perkara ni dulu.

Takde seorang pelabur dalam dunia ni, yang sanggup tengok duit mereka melebur begitu saja. Kalau serius tak nak benda ni jadi, perkasakan diri dengan ilmu macam ni.

Silakan SHARE perkongsian bermanfaat ni kat kawan-kawan korang yang nak beli projek UC, untuk tujuan pelaburan.

144 Shares

1 thought on “Projek under construction A, lagi murah dari projek B? Aku dah bayar booking kot!

Leave a Reply