Home Tips cari rumah sewa 5 klausa penyewa wajib tahu dalam Tenancy Agreement (Perjanjian Sewa)

5 klausa penyewa wajib tahu dalam Tenancy Agreement (Perjanjian Sewa)

1734
0
Sumber gambar - PropSocial
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Rumah adalah sebuah keperluan, tak kira siapa pun kita.

Dan tak kira sama ada tuan rumah atau penyewa, 2 orang ini pasti akan berkait dalam satu perkara – Perjanjian Sewaan (Tenancy Agreement).

Nah, ini 5 perkara penting yang penyewa patut tahu tentang kontrak ini.

#1: Aduh, kena transfer kerja tempat lain pulak. Boleh ke batalkan kontrak?

Tok dapat ilmu ni dekat blog asklegal.my. Jemput hadamkan tanpa ragu-ragu.

Kalau korang pernah kerja dekat luar negara, korang mesti dah biasa jumpa klausa ini dalam Tenancy Agreement:

“Klausa Diplomatik (Diplomatic Clause)”

Klausa ni bertujuan untuk melindungi penyewa supaya kontrak dapat ditamatkan lebih awal daripada tempoh menyewa yang termaktub dalam Perjanjian Sewaan, apabila syarikat pindahkan korang untuk bekerja di negeri (atau negara) lain.

Contohnya, korang sekarang bekerja di Kuala Lumpur. Tapi dapat pulak berita daripada syarikat korang untuk bekerja kat Miri, Sarawak.

Kalau jadi macam ni, korang layak tamatkan kontrak lebih awal dibawah klausa ‘Diplomatic Clause.’ Tak payah dah pening kepala kalau kena transfer untuk bekerja dekat tempat lain.

Cuma, korang layak gunakan klausa ni selepas menyewa selama tempoh 1 tahun. Tapi, ini bukan syarat wajib dan boleh dirunding dengan tuan rumah.

“Kenapa kena sewa paling kurang 1 tahun, Tok?” – Azmin

Kalau tak, kena rujuk ‘klausa penamatan’ (termination klause) untuk tahu apa yang korang boleh buat untuk tamatkan kontrak lebih awal, daripada tempoh sewaan yang termaktub dalam perjanjian.

“Kenapa kena minimum tempoh 1 tahun, baru boleh tamatkan kontrak?”

Sebab dalam tempoh ini, tuan rumah boleh dapatkan balik kos yang mereka keluarkan untuk bayar ejen hartanah (dalam usaha mendapatkan atau menguruskan penyewa).

Nak kasi senang cerita, Tok simpulkan secara ringkas tentang klausa ni untuk mudahkan pemahaman korang:

1) Kalau syarikat korang pindahkan korang untuk bekerja kat negeri (atau negara) lain, korang layak gunakan klausa ini.

2) Untuk tamatkan kontrak, korang wajib sediakan bukti pemindahan bekerja kat tempat lain. Dapatkan surat rasmi bertulis daripada majikan korang.

3) Berikan notis paling kurang 2 bulan kepada tuan rumah korang. Kalau tak, korang kena bayar sewa selama 2 bulan kat tuan rumah.

4) Klausa ini hanya berkuatkuasa selepas korang menyewa, paling kurang dalam tempoh 1 tahun.

5) Korang wajib pulangkan rumah dalam keadaan seperti sebelum korang menyewa. Kalau ada sebarang kerosakan, tuan rumah layak memohon ganti rugi kat korang.

#2: Tempoh sewaan dah tamat. Boleh ke teruskan menyewa?

Pilihan untuk memperbaharui tempoh sewaan, secara asasnya, adalah klausa yang boleh dimasukkan dalam Perjanjian Sewaan.

Tujuan klausa ni adalah untuk melanjutkan tempoh sewaan baru, selepas tempoh menyewa sebelum ini tamat.

Tok bagi korang satu contoh. Katakan dalam kontrak sebelum ni, korang nak menyewa selama 3 tahun.

Bermakna, lepas tamat tempoh ni, korang boleh tambah tempoh menyewa kalau ada klausa ni dalam Perjanjian Sewaan tu.

Ramai jugak orang yang tanya:

“Kenapa kena ada klausa ni dalam kontrak? Boleh je tambah tempoh menyewa tanpa ada klausa ni, kan?”

Ada 2 sebab kena klausa ni ada dalam Perjanjian Sewaan:

1) Dengan klausa ni, korang boleh berunding dengan tuan rumah berkaitan kadar sewa, apabila Perjanjian Sewaan diperbaharui untuk kali yang ke-2.

2) Korang tak perlu berdepan dengan risiko tuan rumah yang menolak pemintaan korang untuk teruskan menyewa.

3 perkara wajib ada dalam setiap pembaharuan tempoh sewaan

Cuma, untuk perbaharui tempoh sewaan, boleh jadi satu proses yang agak rumit. Klausa ni perlu ditulis dengan jelas, supaya tak menimbulkan sebarang kekeliruan.

Kalau tak, klausa ni jadi tak sah atas dasar ketidakpastian, di bawah Seksyen 30 Akta Kontrak 1950.

Jadi, macam mana nak elakkan masalah ni berlaku?

Biasanya, opsyen untuk perbaharui klausa ni gagal sebab tak ada mekanisma yang tempat dalam menentukan kadar sewa untuk penggal ke-2 sewaan, dan gagal untuk menunjukkan macam mana opsyen ini dilaksanakan.

Jadi, setiap pembaharuan tempoh sewaan perlu tetapkan:

1) Terma dalam perjanjian terdahulu, yang patut dibawa dan ditulis secara jelas dalam perjanjian yang diperbaharui.

2) Bagaimana kadar sewa untuk terma ke-2 akan diputuskan.

3) Bagaimana opsyen untuk perbaharui perjanjian dilaksanakan.

Ini contoh yang Tok baca kat blog AskLegal, dengan mengikut poin-poin dekat atas tadi:

“Tuan rumah [hendaklah/boleh] memberikan Penyewa tempoh lanjutan sewaan selama tiga (3) tahun melalui permintaan bertulis, yang dibuat dua (2) bulan sebelum tempoh penyewaan pertama tamat dengan syarat yang sama di dalamnya, tanpa pilihan untuk memperbaharui kadar sewa bulanan yang tidak melebihi dua puluh peratus (20%) daripada kadar sewa bulanan semasa.”

Sebab kita gunakan perkataaan seperti “hendaklah” atau “boleh,” adalah kerana setiap ayat ini mempunyai konotasi yang berbeza.

Kalau gunakan ayat “hendaklah,” bermakna tuan rumah mesti benarkan korang memperbaharui perjanjian. Dengan syarat, korang buat permintaan bertulis dalam tempoh 2 bulan sebelum tempoh sewaan pertama tamat.

Tapi kalau gunakan ayat “boleh,” bermakna tuan rumah ada opsyen untuk memperbaharui perjanjian, atau sebaliknya.

#3: Boleh ke tamatkan sewaan lebih awal, sebelum perjanjian tamat?

Klausa penamatan (termination clauses) mungkin nampak standard. Biasanya, klausa ni menjelaskan bila tempoh sewaan tamat dan macam mana korang (sebagai penyewa) memulangkan kembali rumah kepada tuan rumah.

Tapi, ada lagi perkara yang perlu kita ambil tahu.

Kebanyakan klausa penamatan menjelaskan yang penyewa tak dibenarkan untuk melanggar syarat sewaan yang terkandung dalam perjanjian dalam tahun pertama.

Dan kalau nak tamatkan sewaan lebih awal daripada tahun pertama, deposit sekuriti korang takkan dipulangkan.

Dan ada sesetengah klausa yang menyatakan, korang perlu bayar sewa kepada tuan rumah untuk bulan-bulan sebelumnya (merujuk kepada kes tamatkan perjanjian sewaan lebih awal).

Contoh klausa supaya anda mudah faham

Ada 2 soalan yang berbangkit mengenai isu ini:

Soalan #1: “Macam mana kalau penyewa tamatkan kontrak sebelum tamat tempoh 1 tahun?”

Kebanyakan klausa penamatan menyatakan yang tindakan ini adalah dilarang. Noktah.

Soalan #2: “Adakah betul yang penyewa perlu bayar kepada tuan rumah, kalau tamatkan sewaan lebih awal daripada tempoh yang ditetapkan dalam perjanjian?”

Untuk penjelasan mudah, kalau perjanjian tu nyatakan secara jelas perkara ni, bermakna tuan rumah berhak minta penyewa bayar baki sewa yang tertunggak, walaupun penyewa dah berpindah keluar daripada rumah.

Contoh klausa ini adalah seperti berikut:

“Penyewa tidak berhak untuk menamatkan perjanjian ini dalam tempoh perjanjian yang dipersetujui. Tuan rumah berhak membatalkan Deposit Keselamatan, dan menuntut sejumlah wang yang sama dengan baki tempoh yang dinyatakan sebagai kerosakan yang dibubarkan (liquidated damages).”

Berdasarkan ini, mengikut Seksyen 75 Akta Kontrak 1950 menjelaskan bahawa kalau klausa dalam kontrak ini menentukan amaun ganti rugi (atau pampasan) yang korang perlu bayar apabila melanggar kontrak, penyewa perlu bayar amaun tersebut walaupun tiada sebarang kerugian dibuktikan.

#4: Macam mana pulak kalau tuan rumah nak jual rumah?

Pernah tak korang berhadapan dengan situasi, yang korang betul-betul suka duduk kat rumah yang disewa, tapi tuan rumah minta korang berpindah dalam masa 2 bulan sebab rumah tu akan dijual?

Tambah pulak, banyak kenangan manis yang berlaku kat rumah tu. Dekat pulak dengan tempat kerja.

Korang merayu dengan tuan rumah dan juga buat tawaran untuk beli rumah tu, tapi tuan rumah tetap berdegil tak nak jual kat korang.

Masa ni, klausa right of first refusal (hak penolakan pertama) boleh membantu. Klausa ni, kalau nak dijelaskan dalam bahasa mudah:

“Apabila tuan rumah nak jual rumah tu, tuan rumah wajib tawarkan kepada penyewa terlebih dulu.”

Lepas dapat tawaran, terpulang kat korang (penyewa) sama ada nak terima atau tolak tawaran tu. Kalau korang reject tawaran tu, bermakna tuan rumah berhak menjual kepada orang lain (pihak ke-3), walaupun korang masih meyewa rumah tu.

Dengan klausa ni, korang takkan terkejut bila tuan rumah buat keputusan untuk menjual rumah, dan korang jugak boleh bersedia lebih awal dan tak kelam-kabut cari rumah sewa lain.

Kadang-kadang, klausa right of first refusal jugak bertindak sebagai pelindung korang. Kalau korang tolak tawaran untuk beli rumah tu, tuan rumah tak boleh jual pada harga yang lebih rendah berbanding yang beliau tawarkan kat korang.

Contohnya, tuan rumah buka harga RM150,000 kat korang. Bermakna, tuan rumah tak boleh jual rumah tu pada harga RM100,000 atau lebih rendah kepada orang lain.

#5: Anda berhak untuk tak bayar sewa rumah, kalau…

Mesti ramai yang dekat luar sana fikir macam ni:

“Kalau tuan rumah jenis tak bertanggungjawab, boleh kalau aku (penyewa) berhenti bayar sewa rumah selagi dia tak ubah perangai buruk tu?”

Katakan, tandas rumah yang korang sewa tu rosak. Dan tuan rumah pulak mengelak untuk betulkan kerosakan ni.

Boleh ke korang tak bayar sewa, sehingga kerosakan tu dibetulkan? Atau korang betulkan dulu kerosakan tu, dan claim balik dengan tuan rumah?

Ada klausa ni, yang dikenali sebagai hak untuk menahan/membatalkan sewa (entitlement to withhold/set-off rent).

Pastikan ada bukti kukuh, sebelum layak elak bayar sewa!

Contoh klausa ini adalah seperti berikut:

“Jika tuan rumah gagal menjalankan tanggungjawab seperti tugasan baik pulih rumah selepas tempoh 14 hari yang dimaklumkan penyewa, penyewa boleh jalankan proses baik pulih dan kos ini boleh ditolak daripada jumlah sewa yang ditetapkan oeh tuan rumah, atau penyewa berhak untuk tidak membayar sewa, selagi tuan rumah tidak membaiki kerosakan yang berlaku.”

Tapi, korang sebagai penyewa, kena pastikan yang korang boleh buktikan tuan rumah gagal menjalankan tanggungjawab yang sepatutnya. Ada ini, baru korang boleh tangguh bayar sewa rumah.

Kalau tak, korang boleh dikenakan tindakan undang-undang. Dengan kata lain, korang boleh disaman oleh tuan rumah sebab gagal bayar sewa.

Ada jugak klausa yang berikan korang hak untuk tak menjelaskan sewa rumah. Ini jugak boleh elakkan korang daripada turun naik mahkamah.

Betul, Tok ada kongsikan contoh klausa dekat atas tadi dan macam mana cara untuk menulis klausa dengan betul. Tapi, dah nama pun kontrak. Semua benda boleh dirunding.

Maksudnya, ada klausa yang ditetapkan sebagai standard, dan ada yang tak.

Jadi sebelum korang (penyewa) tandatangan tenancy agreement tu, pastikan baca betul-betul dulu. Tuan rumah pulak, Tok tau ada banyak contoh kat luar sana. Tapi jangan main ciplak macam tu saja ya.

Penafian: Artikel ini hanya untuk tujuan rujukan saja, dan tak patut digunakan sebagai nasihat undang-undang. Tok nasihatkan supaya anda berjumpa dengan peguam sebelum mengambil sebarang tindakan.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here